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SCI et déductibilité de la TVA : tout ce que vous devez savoir pour optimiser vos avantages fiscaux

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La TVA dans les SCI : comment ça marche ?

La SCI est une société utilisée pour diverses raisons, comme la location de biens immobiliers ou la gestion patrimoniale. Cependant, la question de la déductibilité de la TVA peut se poser lors de la création d’une SCI. En effet, les loyers perçus par la société sont-ils soumis à la TVA ? Cette question fiscale peut influencer la décision de créer une SCI, car elle peut entraîner des charges supplémentaires. Pour en savoir plus sur l’application de la TVA dans les SCI, consultez le Blog du Dirigeant.

Locaux et terrains nus ou non aménagés

L’exonération de principe

En matière de location de locaux nus et de terrains non aménagés, ils sont généralement exonérés de TVA. Cela s’applique à tous les types de bailleurs et à tous les types de baux, que ce soit pour des immeubles à usage professionnel ou à usage d’habitation, ainsi que pour les emplacements liés à ces immeubles exonérés. Cependant, il existe une exception importante : lorsque la location est utilisée par le bailleur pour exploiter un actif commercial ou participer aux résultats de l’entreprise locataire. Dans ce cas, la SCI a une activité commerciale et doit donc être assujettie à la TVA et à l’IS.

L’option possible pour la TVA

Les SCI qui louent des immeubles nus à usage professionnel ont la possibilité d’opter pour le paiement de la TVA, même si le locataire n’est pas assujetti à la TVA. Cependant, cette option n’est pas valable pour les immeubles à usage d’habitation, mais elle est possible pour les locaux mixtes, même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante.

L’exercice de cette option présente des avantages pour le bailleur, car il peut déduire la TVA collectée sur les loyers de celle payée sur ses investissements et frais. Cela est particulièrement intéressant lorsque le bailleur fait construire les locaux à louer.

En pratique, l’option prend effet à partir du premier jour du mois où elle est formulée et peut être révoquée à tout moment à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit son exercice. La révocation est obligatoire en cas de changement de destination des immeubles loués.

Il est donc important de prendre une décision réfléchie et bien pesée concernant l’option pour la TVA, car après avoir opté, il ne sera possible de la révoquer que dans des conditions spécifiques.

Immeubles et terrains aménagés

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Pour les locaux à usage professionnels

Les locations d’immeubles aménagés à usage professionnel sont automatiquement soumises à la TVA, de même que la location de terrains aménagés, à l’exception des biens ruraux. Il est important de noter que les « locaux à usage professionnel aménagés » désignent des locaux professionnels équipés du mobilier, du matériel et des installations nécessaires à l’exercice de l’activité en question.

Pour les locaux à usage d’habitation

Les logements meublés ou garnis destinés à l’habitation sont exemptés de TVA, quelle que soit la fréquence de la location ou le montant des loyers perçus. Cependant, cette exemption ne s’applique pas aux locations à l’heure, à la semaine ou au mois de camping-cars, caravanes, tentes, mobile-homes, roulottes, bateaux, etc. Dans ces cas-là, la TVA est obligatoirement due. Il est important de noter que la fourniture de locaux meublés ou garnis est considérée comme une activité commerciale et entraîne donc l’imposition de la SCI à l’IS.

C. Locations assorties de prestations

Les locations de locaux d’habitation meublés avec au moins trois prestations accessoires, comme le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, sont soumises à la TVA. Cela signifie que vous devrez payer la TVA sur les revenus générés par ces locations.

L’assujettissement des locations de la SCI à la TVA : calcul de la TVA déductible

Base et taux d’imposition

La base d’imposition pour les SCI inclut le loyer versé au bailleur ainsi que les droits d’entrée, le pas-de-porte et l’avance de loyers. En ce qui concerne les charges locatives récupérables (les charges payées par le bailleur et remboursées par le locataire), elles sont généralement incluses dans la base d’imposition, sauf dans certains cas qui nécessitent de remplir un ensemble de conditions spécifiques. Le taux de TVA applicable est le taux normal de 20%.

Exigibilité de la TVA

Absolument ! Lorsqu’il s’agit de la location d’un bien immobilier, la TVA n’est exigible qu’au moment où les loyers sont encaissés. Cela signifie que vous ne devez pas payer la TVA sur la location tant que vous n’avez pas reçu les paiements de vos locataires. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires qui peuvent ainsi gérer leurs finances de manière plus efficace. N’oubliez pas de consulter un expert en fiscalité pour des conseils personnalisés sur votre situation spécifique.

TVA déductible

La SCI peut déduire la TVA qu’elle a payée sur ses acquisitions et charges en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers. Cependant, il est important de comptabiliser séparément les opérations hors champ de la TVA et les opérations imposables. De plus, si la SCI exerce des activités dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA, elle doit constituer des secteurs d’activité distincts. Cette obligation s’applique également lorsque la location est soumise à la TVA sur option. Pour calculer la TVA déductible, la SCI devra ensuite calculer un coefficient de déduction pour chaque secteur, en prenant en compte différents coefficients tels que le coefficient d’assujettissement, le coefficient de taxation et le coefficient d’admission.

Le coefficient d’assujettissement

Le coefficient d’assujettissement de la TVA pour une SCI varie en fonction de l’utilisation du bien ou du service, qu’il soit taxable à la TVA ou non. Dès l’acquisition ou la première utilisation du bien, la SCI doit déterminer son coefficient d’assujettissement en fonction de son affectation. Ce coefficient est calculé par le contribuable lui-même, et il doit être calculé pour chaque bien (principe). Cependant, l’administration fiscale accepte, sous réserve de justificatifs, qu’un coefficient unique soit retenu. Par exemple, si une SCI acquiert un immeuble qu’elle va utiliser à 75% pour la location et à 25% pour l’habitation de son associé principal sans loyer, le coefficient d’assujettissement serait de 0,75.

Le coefficient de taxation

Le coefficient d’assujettissement est un indicateur qui mesure l’utilisation réelle d’un bien pour des opérations éligibles à la déduction de la TVA. Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations éligibles, le coefficient sera de 1. En revanche, s’il n’est pas du tout utilisé pour des opérations éligibles, le coefficient sera de 0. Dans le cas où le bien est utilisé à la fois pour des opérations éligibles et des opérations non éligibles, le coefficient est déterminé de manière forfaitaire. Par exemple, si une SCI acquiert un immeuble entièrement destiné à la location, avec 75% des locaux loués comme locaux professionnels et 25% comme locaux d’habitation, le coefficient d’assujettissement sera de 1 et le coefficient de taxation sera de 0,75 (car les locaux d’habitation ne sont pas éligibles à la déduction de la TVA).

Le coefficient d’admission

Le coefficient d’admission pour la déduction de la TVA peut varier en fonction de différentes conditions. Si la déduction de la TVA est interdite par la loi, le coefficient d’admission sera de 0. En revanche, si la déduction est autorisée, le coefficient sera de 1.

Par exemple, prenons le cas d’une SCI qui achète un immeuble et y réalise des investissements. La TVA payée sur ces investissements s’élève à 25 000 €. L’immeuble est utilisé à 75% pour la location, ce qui donne un coefficient d’assujettissement de 0,75. De plus, il est loué à hauteur de 60% en tant que local professionnel et à 40% à usage d’habitation, ce qui donne un coefficient de taxation de 0,60. Si la déduction de la TVA est permise par la loi, le coefficient d’admission sera de 1.

En multipliant ces coefficients, nous obtenons le coefficient de déduction de l’immeuble, qui dans ce cas serait de 0,75 x 0,60 x 1 = 0,45. Ainsi, la TVA déductible s’élèvera à 11 250 € (25 000 € x 0,45).

Il convient de noter que le coefficient de déduction calculé lors de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble est provisoire et est basé sur une estimation de l’activité de la SCI pour l’année en cours. Des régularisations doivent donc être effectuées avant le 25/04 de l’année suivante.

Conclusion sur la SCI et la TVA déductible

La TVA peut avoir un impact important sur le budget et les charges d’une SCI. Il est donc essentiel pour une SCI de prévoir la TVA et de s’entourer de conseils fiscaux professionnels pour obtenir une assistance précieuse.

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