LMP ou LMNP : différences, seuils et fiscalité en 2026

Le LMP et le LMNP ne sont pas deux options à cocher. En location meublée, votre statut fiscal dépend des recettes du foyer et de ses autres revenus. Vous êtes LMP lorsque les deux conditions légales sont réunies ; sinon, vous restez LMNP. Le choix entre micro-BIC et régime réel vient ensuite : c’est une autre question.

Ce guide concerne la location meublée d’habitation par des particuliers résidents fiscaux de France. Il ne traite pas les sociétés à l’impôt sur les sociétés ni la parahôtellerie. Les situations de non-résidence ou d’indivision demandent une vérification spécifique.

Règles et sources vérifiées le 15 septembre 2026. Informations générales : une simulation avec votre comptable ou votre notaire reste nécessaire avant un investissement ou une vente.

LMP ou LMNP : quelles sont les deux conditions ?

D’après l’article 155 du Code général des impôts, l’activité est exercée à titre professionnel si :

• les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• ces recettes dépassent aussi les autres revenus du foyer appartenant aux catégories prévues par le texte.

Les deux conditions sont cumulatives et les dépassements doivent être stricts. Avec exactement 23 000 € de recettes, la première condition n’est pas remplie. Avec des loyers égaux aux autres revenus retenus, la seconde ne l’est pas non plus.

Attention : on ne compare pas deux revenus bruts

Du côté de la location, on retient les recettes TTC, charges comprises, et non le bénéfice après dépenses ou amortissement. En face, les revenus concernés sont retenus nets de charges ou d’abattements. Il s’agit notamment des salaires, pensions et rentes concernées, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles et certaines rémunérations de dirigeants. Ce n’est ni le revenu fiscal de référence ni l’ensemble des revenus patrimoniaux : les dividendes ou les loyers d’une location nue ne s’ajoutent pas automatiquement à ce comparateur. Ces modalités sont détaillées au BOFiP, paragraphes 110 à 170.

Voici quatre exemples simplifiés pour une année complète, sans règle particulière d’annualisation :

Une retraite, une baisse de salaire ou l’achat d’un autre logement peut donc modifier le résultat d’une année à l’autre. Refaire ce calcul est plus utile que de raisonner seulement sur le nombre d’appartements.

Micro-BIC ou réel : un choix distinct du statut

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Au réel, le résultat dépend des charges déductibles et des amortissements admis. LMNP ne signifie pas automatiquement micro-BIC, et le seuil de 23 000 € n’est pas un plafond du régime micro.

Il faut aussi distinguer l’année de perception des recettes de celle de leur déclaration :

Ces seuils de recettes HT ne s’appliquent pas en regardant uniquement l’année en cours : l’éligibilité se vérifie en principe sur l’année précédente ou l’avant-dernière année. Des exclusions et règles de début d’activité existent. Sources : réforme des locations touristiques et barème officiel des seuils.

Au micro, on ne cumule pas l’abattement avec la déduction des frais réels. Pour comparer, partez de vos dépenses documentées, du financement et du coût de tenue comptable. Le régime qui réduit le plus l’impôt annuel n’est pas forcément celui qui donne le meilleur résultat après revente.

Déficit et amortissement : deux mécanismes à séparer

• LMNP au réel : le déficit n’est pas déductible du revenu global. Il peut s’imputer sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
• LMP au réel : le déficit professionnel s’impute sur le revenu global de l’année. Si celui-ci ne suffit pas, le déficit global restant se reporte pendant six ans.

Ces règles sont précisées dans la doctrine fiscale sur la location meublée. Un ancien déficit LMNP ne devient pas déductible du revenu global simplement parce que vous passez en LMP.

L’amortissement suit une autre logique. Sa déduction est plafonnée aux loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués : elle ne peut pas créer ou aggraver un déficit. La fraction régulièrement comptabilisée mais non déduite peut être reportée selon ses propres règles ; il ne s’agit pas du report de déficit LMNP sur dix ans. Le cadre figure à l’article 39 C du CGI.

À la revente, les différences comptent aussi

LMNP : les amortissements peuvent augmenter la plus-value

Le LMNP relève en principe des plus-values immobilières des particuliers. Pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction diminuent le prix d’acquisition retenu pour le calcul : la plus-value peut donc augmenter. Cela ne supprime pas les abattements et exonérations applicables. La FAQ de la DGFiP sur la revente explique cette évolution.

Des exceptions visent certaines résidences ou structures d’accueil précisément définies par l’article 150 VB du CGI. La seule appellation « résidence services » ne suffit pas, et une exception à cette minoration n’est pas une exonération générale de plus-value.

LMP : pas d’exonération automatique

Pour les biens inscrits à l’actif, la cession relève du régime des plus-values professionnelles, avec une distinction entre court et long terme. Une exonération peut exister sous conditions, notamment de durée d’activité professionnelle et de recettes. L’article 151 septies du CGI en fixe le cadre. Le seul statut LMP ne garantit ni une vente sans impôt ni l’absence de charges sociales.

Cotisations et formalités : ne pas se limiter à l’impôt

LMNP fiscal ne veut pas toujours dire absence de cotisations sociales. En location à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile dans le logement, des recettes supérieures à 23 000 € peuvent entraîner une affiliation sociale même sans statut fiscal LMP. Pour la longue durée, l’affiliation visée ici renvoie aux deux conditions du statut fiscal LMP. Il faut distinguer cotisations d’activité et prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ; voir l’article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale.

Le début d’activité se déclare au guichet unique pour obtenir un SIRET. La location meublée entre aussi, en principe, dans le champ de la CFE, avec des exonérations selon la situation. Consultez les formalités décrites par la DGFiP et notre guide de la cotisation foncière des entreprises.

Que vérifier avant de vous lancer ?

1. Le type de location : longue durée, tourisme classé ou non classé. Les règles ne sont pas interchangeables.
2. Le budget réel : loyers prudents, vacance, intérêts, travaux, charges, fiscalité et frais comptables. Un avantage fiscal ne remplace pas une trésorerie suffisante.
3. Les changements de revenus : départ en retraite, arrêt d’activité ou nouveaux loyers peuvent faire évoluer votre qualification.
4. La sortie : demandez une comparaison qui intègre aussi une hypothèse de revente, pas seulement la déclaration de la première année.

Pour comparer les niveaux de service et les prix avant de déléguer, consultez notre guide comptabilité LMNP : logiciel ou expert-comptable. Il distingue les tâches conservées par le propriétaire des prestations réellement prises en charge.

Si vous déléguez la comptabilité, faites préciser par écrit la mission : déclarations, amortissements, suivi des reports et aide lors de la cession. Notre présentation de ÇaComptePourMoi permet d’examiner le périmètre d’un cabinet proposant un accompagnement immobilier ; elle ne remplace pas un devis adapté à votre bien.

Une vidéo pour compléter la lecture

Le webinaire « Location meublée : tout savoir sur les changements en 2026 » de Macompta.fr, publié le 17 novembre 2025, présente les questions de statut, de fiscalité et d’obligations. Lecture accessible vérifiée le 15 septembre 2026. Il s’agit du contenu d’un éditeur de logiciel comptable, pas d’une source administrative ; sa date impose de le compléter par les textes actualisés cités ici.

Pour poursuivre votre projet, retrouvez les autres guides de notre rubrique Immobilier et patrimoine. Le bon point de départ reste votre situation chiffrée : qualifier le statut, comparer les régimes, puis mesurer le résultat après charges et revente.