Le guide pratique complet pour comprendre et gérer la déspecialisation du bail commercial

Vous avez un bail commercial pour votre entreprise et vous envisagez de diversifier votre activité ou de la transformer complètement ? Dans ce cas, il est important de comprendre la déspecialisation du bail commercial.

Le bail commercial est un contrat de location qui concerne l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il a une durée minimale de neuf ans et précise généralement l’activité exercée dans les locaux.

Si vous souhaitez diversifier ou transformer votre activité au profit d’une autre, vous devrez modifier votre bail commercial. Cette procédure s’appelle la déspecialisation et nécessite l’accord du bailleur.

Pour en savoir plus sur les démarches à suivre et les conditions à respecter lors de la déspecialisation d’un bail commercial, consultez notre guide pratique. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour mener à bien cette procédure.

N’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’il est préférable de consulter un professionnel du droit immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.

Qu’est-ce que la procédure de déspécialisation du bail commercial ?

La déspecialisation du bail commercial permet au locataire de changer la destination du bail sans l’autorisation du propriétaire. Cependant, il y a des règles à respecter selon le type de clause présente dans le contrat de bail. Si le bail contient une clause de destination, le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire pour effectuer tout changement d’activité. En revanche, si le bail contient une clause « tous commerces », le locataire a plus de liberté entrepreneuriale et n’a pas besoin de l’autorisation du propriétaire. Cependant, certaines limites peuvent s’appliquer, notamment si le bien est situé dans une copropriété. Le changement d’activité peut être partiel ou total, ce qui correspond respectivement à la déspecialisation partielle ou totale du bail commercial.

La déspécialisation totale ou plénière : changement d’activité

La déspecialisation du bail commercial, c’est quand une entreprise décide de changer complètement d’activité, sans rapport avec celle qu’elle exerce actuellement et qui est prévue dans le bail commercial. Pour pouvoir effectuer une déspecialisation totale, il y a deux conditions à respecter. Premièrement, le changement d’activité doit être nécessaire pour que l’entreprise soit rentable, notamment en cas de changement économique. Deuxièmement, la nouvelle activité doit être compatible avec le caractère, la destination et le lieu du bien loué.

La procédure de déspecialisation totale ou plénière consiste à présenter une demande d’autorisation de changement au bailleur. Cette demande peut être faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et doit inclure une description de la nouvelle activité. Si cette condition n’est pas respectée, la demande peut être annulée. De plus, si des créanciers sont inscrits sur le fonds de commerce, ils doivent être informés du changement et peuvent demander des garanties supplémentaires.

Le bailleur a trois mois à partir de la réception de la demande pour y répondre favorablement ou défavorablement. Son acceptation peut être tacite, c’est-à-dire qu’elle résulte du silence du bailleur. Il peut également refuser la demande en motivant sa décision par un motif grave et légitime. Le bailleur peut aussi subordonner son accord à d’autres conditions suspensives. Dans le mois suivant la demande, le bailleur doit informer les autres locataires liés par une clause de non-concurrence si leur activité est similaire à celle faisant l’objet de la demande.

Si le locataire ne fait pas de demande d’autorisation, il s’expose à la résiliation du bail, au refus de renouvellement ou à l’indemnisation du bailleur par des dommages et intérêts. En cas de refus de la demande, la partie concernée peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le fonds de commerce. Il n’y a pas de délai précis pour saisir le tribunal, mais il faut se référer à la prescription de deux ans prévue par l’article 145-60 du Code de commerce.

Déspécialisation partielle ou restreinte : mise en place d’une activité complémentaire

La déspecialisation partielle d’un bail commercial permet au locataire d’ajouter une activité complémentaire ou connexe à son activité principale. Par exemple, un traiteur italien pourrait également vendre des vins importés d’Italie. Certaines activités comme la vente de boissons non alcoolisées, de quiches lorraine ou de pizzas ont été considérées comme complémentaires à une boulangerie-pâtisserie. En revanche, l’activité de parapharmacie rattachée à une pharmacie n’est pas considérée comme une activité connexe ou complémentaire.

Pour entamer une procédure de déspecialisation partielle, le locataire doit notifier son intention au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors de deux mois pour donner sa réponse. En cas d’absence de réponse dans les délais, le silence du bailleur vaut acceptation.

Si le propriétaire conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’activité, la partie diligente doit saisir le Tribunal Judiciaire qui se prononcera sur le caractère accessoire ou non de l’activité. Le bailleur peut refuser la demande de déspecialisation sans motif grave et légitime, à condition que le refus soit exprimé de manière non équivoque.

En cas de refus, la partie diligente peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le fonds de commerce. Il n’y a pas de délai précis pour saisir le tribunal, mais il est recommandé de se référer à la prescription de 2 ans prévue par l’article 145-60 du Code de commerce.

Conséquences économiques du fait de la déspécialisation

La déspecialisation d’un bail commercial, qu’elle soit totale ou partielle, a des conséquences économiques importantes, surtout en ce qui concerne le loyer. Dans le cas d’une déspecialisation totale, le propriétaire peut demander une modification du loyer ou une indemnisation pour tout préjudice causé par le changement d’activité du locataire. Par exemple, si la nouvelle activité génère des nuisances sonores. Le locataire est également tenu de déclarer la valeur locative du bien aux services des impôts. En cas de déspecialisation partielle, le propriétaire a le droit de demander une augmentation du loyer lors de la révision triennale suivant l’acceptation de la déspecialisation.

Les autres cas de déspécialisation du bail commercial

La déspecialisation du bail commercial est un sujet important dans le domaine juridique. Saviez-vous que si un locataire demande la déspecialisation de son bail et qu’il l’obtient, il a 15 jours pour se rétracter ? Il peut renoncer à la déspecialisation en faisant appel à un huissier ou en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Il y a également des cas spécifiques où la déspecialisation peut être autorisée. Par exemple, si le locataire est invalide ou souhaite prendre sa retraite, il a la possibilité de céder son bail commercial à un nouveau preneur qui pourra exploiter une activité différente. Le bailleur ne peut pas s’opposer à ce changement, tant que l’activité reste compatible avec le caractère, la destination et le lieu du bien loué.

Dans le cadre d’un redressement judiciaire, il est également possible d’autoriser une déspecialisation partielle du bail commercial. Cela permet au cessionnaire d’ajouter des activités connexes ou complémentaires à celles prévues initialement dans le bail. Toutefois, il est important de noter qu’une déspecialisation complète n’est pas possible dans ce contexte.

En conclusion, la déspecialisation du bail commercial peut être complexe, mais il existe des situations où elle peut être demandée et autorisée. Il est essentiel de comprendre les règles juridiques applicables et de se faire conseiller par un professionnel qualifié pour bien naviguer dans ce processus.