Comprendre les charges dans un bail commercial : tout ce que vous devez savoir

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial est strictement encadrée par la loi. Avant la loi Pinel de 2014, les charges locatives pouvaient être imputées au locataire, mais depuis cette loi, une liste précise de charges ne peut plus lui être demandée. Les charges au sein d’un bail commercial comprennent généralement les dépenses liées à l’entretien des lieux, aux réparations, aux travaux et aux impôts, taxes et redevances. Il est important de comprendre ces charges et de savoir si elles sont obligatoires dans le cadre d’un bail commercial. La loi Pinel a introduit des articles spécifiques dans le Code de Commerce pour régir cette question.

La nécessité d’un bail explicite et précis

Il est essentiel d’inclure dans le contrat, après l’entrée en vigueur de la loi Pinel, une liste précise des charges supportées par le locataire et le bailleur. Cette liste est limitative, ce qui signifie que le locataire ne peut pas être tenu responsable de dépenses imprévues, sauf si cela est spécifié dans le contrat.

Les charges locatives supportées par le locataire

La loi Pinel a introduit de nouvelles règles pour la répartition des charges entre locataires et bailleurs dans les baux commerciaux. Avant cette loi, il n’y avait pas de texte spécifique régissant cette répartition, ce qui pouvait entraîner un déséquilibre entre les parties. Désormais, le contrat de bail commercial doit prévoir une répartition exhaustive des charges ou indiquer les charges applicables au locataire, avec le reste étant à la charge du bailleur. Les charges supportées par le locataire comprennent les dépenses courantes d’électricité, de gaz et d’eau, ainsi que les dépenses d’entretien et de réparation courante. Les dépenses liées à l’équipement de la copropriété et à l’embellissement sont également incluses, à condition que leur montant ne dépasse pas le coût du remplacement à l’identique. De plus, les charges nécessaires à l’exploitation du commerce du locataire, telles que la taxe foncière et les taxes additionnelles, peuvent également être supportées par le locataire si cela est stipulé dans le bail. Dans le cas contraire, ces charges incombent au bailleur.

Les charges locatives supportées par le bailleur

Le régime antérieur à la loi Pinel concernant les baux commerciaux impose au propriétaire différentes obligations en matière d’entretien et de travaux dans le bien loué. Ces obligations sont définies par le Code Civil et peuvent être complétées par des dispositions contractuelles. Le bailleur doit notamment délivrer le bien dans un état de jouissance paisible, assurer l’entretien du bien pendant toute la durée du bail et réaliser les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. De plus, il doit effectuer les gros travaux de réparation, y compris ceux prescrits par l’administration.

En ce qui concerne le régime issu de la loi Pinel, le bailleur est responsable des charges liées au bien loué, telles que les grosses réparations et les honoraires liés à leur réalisation, les dépenses liées à la mise en conformité des lieux ou à la vétusté du bien, les impôts, redevances et taxes dont le propriétaire est redevable, ainsi que les honoraires de gestion locative.

Il est important de noter que le bailleur a une obligation d’information envers le locataire. Il doit lui fournir chaque année un état récapitulatif des charges locatives, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois prochaines années et un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, en précisant les coûts engagés.

Cet article a été rédigé par Maître Baptiste Robelin, avocat chez Novlaw.