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La nue-propriété : la solution pour investir ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? Devenir nu-propriétaire peut vous offrir des avantages fiscaux intéressants pour vous, votre entreprise ou vos successeurs. Cependant, il est important de bien comprendre les caractéristiques, avantages et inconvénients de l’achat en nue-propriété avant de vous lancer.

La nue-propriété : définition 

La nue-propriété est un concept juridique qui concerne le droit de propriété. Il consiste à diviser la propriété en plusieurs parties. En général, la pleine propriété se compose de trois éléments : l’usus, qui est le droit d’utiliser le bien, le fructus, qui est le droit de percevoir des revenus du bien, et l’abusus, qui est le droit de disposer du bien. Dans le cas de la nue-propriété, le bien est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, mais il ne peut pas l’utiliser ni en tirer des revenus tant que l’usufruit est en cours. Par exemple, s’il s’agit d’une maison, le nu-propriétaire ne peut pas y habiter ni percevoir les loyers générés. Le contrat d’usufruit peut prendre fin au décès de l’usufruitier ou à une date convenue entre les parties. Le démembrement de la propriété peut résulter d’une loi (comme dans le cas d’une succession) ou d’une décision volontaire.

Avantages de la nue-propriété 

Devenir nu-propriétaire offre de nombreux avantages intéressants.

un droit souple

Le nu-propriétaire a la possibilité de céder ou de donner son bien à tout moment, sans qu’il soit nécessaire de respecter une durée minimale de possession.

la gestion simple du bien

En tant que nu-propriétaire, vous allez certainement apprécier le fait que la gestion de la propriété soit simplifiée pour vous. En effet, c’est à l’usufruitier qu’il revient de s’occuper de l’entretien du bien et de régler les charges liées à celui-ci. Vous pouvez donc vous détendre et laisser cette responsabilité entre les mains de l’usufruitier.

obtenir un bien immobilier à moindre coûts

La nue-propriété est un concept qui présente de nombreux avantages. Tout d’abord, il vous permet d’acquérir un bien à un coût beaucoup plus bas que si vous l’achetiez en pleine propriété. En effet, le prix peut être réduit jusqu’à 50%. De plus, les travaux d’entretien et les charges sont à la charge de l’usufruitier, ce qui vous évite des dépenses supplémentaires. Enfin, il est également possible de partager la nue-propriété avec d’autres personnes. C’est une option intéressante à considérer si vous recherchez une solution économique et pratique pour devenir propriétaire d’un bien.

bénéficier d’une fiscalité avantageuse

En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à vous soucier de frais fiscaux supplémentaires. La nue-propriété ne compte pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et vous êtes également exempté de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. De plus, les droits de succession sont réduits. Seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte dans le calcul des impôts. Si vous avez contracté un emprunt, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers.

Inconvénients de la nue-propriété 

La nue-propriété présente certains inconvénients à prendre en compte. En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas profiter des revenus locatifs générés par le bien, car c’est l’usufruitier qui en bénéficie. Cela signifie également que vous ne pouvez pas utiliser ces loyers pour rembourser votre prêt immobilier. De plus, si vous choisissez de faire une donation en démembrement de propriété, l’administration fiscale peut remettre en cause cette décision si elle estime que votre seul but est de réduire l’IFI. Vous devez également obtenir l’accord de l’usufruitier pour prendre certaines décisions concernant la propriété. En ce qui concerne les grosses réparations, elles sont normalement à la charge du propriétaire, sauf en cas de négligence flagrante de l’usufruitier. C’est à vous, en tant que nu-propriétaire, de prouver cette négligence. Enfin, si vous optez pour un viager, vous devez savoir que c’est un contrat aléatoire dont la durée dépend de la durée de vie du crédit-rentier. De plus, vous devrez verser une rente pendant toute la durée de vie du crédit-rentier.

Que se passe-t-il en cas du décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier ?

Le démembrement est souvent réalisé dans le but que l’usufruitier décède avant le nu-propriétaire. Il est conseillé d’avoir au moins 15 ans d’écart entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cependant, il peut arriver que le nu-propriétaire décède avant. Dans ce cas, l’usufruitier n’obtient pas la pleine propriété. Ce sont les héritiers du nu-propriétaire qui récupèrent la nue-propriété.

Pourquoi investir en nue-propriété ? 

Aider les enfants

Le démembrement de propriété peut être une solution avantageuse pour aider ses enfants de différentes manières. En effet, les parents peuvent choisir de transmettre leur bien en en conservant l’usufruit ou la nue-propriété, selon leurs besoins et leurs souhaits. Si la nue-propriété est transmise avant le décès de l’un des parents, cela sera considéré comme une donation. Les droits de donation seront alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui permettra de réduire les frais de succession. De plus, il existe un abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans. Ainsi, il est possible de réduire considérablement les frais liés à la transmission du patrimoine. Par ailleurs, il est également possible de transmettre l’usufruit à un enfant qui aurait besoin d’un logement.

Préparer sa retraite

L’achat en nue-propriété est une excellente option pour préparer sa retraite. En plus de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, cela permet de percevoir des revenus supplémentaires. Une fois la pleine propriété rétablie, il sera possible de louer le bien ou de l’occuper. Téléchargez l’article en PDF pour en savoir plus.