Démembrement de propriété : tout ce que vous devez savoir sur les raisons et les procédures

Démembrement de propriété : définition, fonctionnement et intérêt fiscal

Le démembrement de propriété est une stratégie souvent utilisée pour limiter les droits de succession lors d’une donation en famille. Cela consiste à diviser la propriété d’un bien en plusieurs parties : l’usufruit, qui donne le droit d’en jouir, le fructus, qui correspond aux revenus générés par le bien, et l’abusus, qui représente la pleine propriété.

Cette technique permet de réduire les coûts fiscaux liés à la transmission du bien. En effet, transmettre la nue-propriété d’un bien est moins fiscalisé que transmettre le bien en pleine propriété. De plus, l’usufruit s’éteint avec le décès de la personne qui en bénéficie et revient automatiquement au nu-propriétaire.

En utilisant le démembrement de propriété, il est donc possible de réduire l’impact fiscal des droits de succession. C’est une option intéressante à considérer pour optimiser sa situation fiscale lors d’une transmission familiale.

Qu’est-ce que le démembrement d’une propriété ?

En quoi consiste le démembrement d’un bien ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser une propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété correspond au droit d’utiliser une chose sans en percevoir les fruits, tandis que l’usufruit permet de percevoir les revenus générés par cette chose. Par exemple, si vous possédez la nue-propriété d’une maison, vous avez le droit de l’utiliser, mais vous ne pouvez pas en percevoir les loyers. En revanche, si vous avez l’usufruit de cette maison, vous pouvez en percevoir les loyers sans pour autant pouvoir l’utiliser. Le démembrement de propriété permet donc de séparer ces deux droits et ils peuvent être transmis à d’autres personnes par donation ou cession. Dans la plupart des cas, l’usufruit regroupe à la fois le droit d’usage et le droit de percevoir les fruits, tandis que la nue-propriété correspond uniquement au droit de propriété. Ainsi, Usus + fructus = usufruit et Abusus = nue-propriété.

Peut-on céder un bien démembré ?

L’usufruit et la nue-propriété sont deux types de démembrement de propriété qui sont indépendants l’un de l’autre. Cependant, pour pouvoir vendre un bien en pleine propriété, il est nécessaire de réunir l’usufruitier et le nu-propriétaire et d’obtenir leur accord. En effet, la pleine propriété du bien ne peut être cédée que lorsque ces deux droits sont réunis.

Quand le démembrement prend-il fin ?

Lorsque l’usufruitier décède, le démembrement de propriété prend fin et le bien est remembré. Les droits de l’usufruitier ne se transmettent pas, ils disparaissent avec lui. Cela signifie que les droits reviennent automatiquement au nu-propriétaire. Aucun droit de succession n’est applicable lors du décès de l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession pour la transmission de l’usufruit provenant du remembrement.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété avec donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit est un moyen de céder l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée, par exemple 5, 10 ou 15 ans. À la fin de cette période, l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire et le bien se remembre. La donation temporaire n’est pas un outil pour préparer une donation, mais plutôt pour aider un proche ou optimiser sa fiscalité. C’est une solution intéressante dans certaines situations spécifiques.

Quand démembre-t-on avec donation temporaire d’usufruit ?

Le démembrement de propriété, en utilisant une donation temporaire, est généralement utilisé pour trois raisons. Premièrement, cela permet à un proche de bénéficier du bien pendant une période donnée, notamment lorsque cet proche est confronté à des difficultés suite à un accident de la vie. Avoir accès à un logement ou à des revenus locatifs permet de prendre le temps de retrouver une vie plus stable.

Deuxièmement, cela permet de temporairement exclure le bien immobilier de l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En donnant temporairement un bien en usufruit, il est possible de réduire le montant de l’IFI à payer.

Troisièmement, cela permet de réduire les droits de mutation. Les droits d’un usufruit temporaire sont estimés fiscalement à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Pour aller jusqu’au bout de cette démarche, il est possible de payer ces droits en utilisant l’abattement sur les donations, qui peut être utilisé une fois tous les 15 ans.

Le risque fiscal

Le démembrement de propriété est un mécanisme régulièrement utilisé dans le cadre d’une succession. Il permet de continuer à profiter d’un bien tout en organisant sa transmission. L’intérêt fiscal réside dans le fait qu’aucune fiscalité n’est appliquée sur la valeur de l’usufruit lorsque sa transmission est consécutive au décès du propriétaire. Seule la nue-propriété est prise en compte dans la valorisation du patrimoine transmis. Cependant, il est important de noter qu’une donation temporaire doit avoir un objet réel et être utile et nécessaire à l’usufruitier, sinon vous risquez un redressement de la part de l’administration fiscale.

Que peut-on démembrer ?

Le démembrement de propriété est une option qui peut être utilisée pour les biens immobiliers, ainsi que certains biens mobiliers tels que les comptes titres ou les contrats d’assurance vie. Cependant, il est important de noter que certains types de biens tels que les livrets d’épargne, les PLE et les PEA ne peuvent pas être soumis au démembrement.

L’avantage fiscal du démembrement de propriété en cas de donation

Le démembrement de propriété est une méthode couramment utilisée pour réduire considérablement la fiscalité sur les donations. Cela implique de donner la nue-propriété d’un bien à ses descendants tout en conservant l’usufruit. Cette méthode offre plusieurs avantages : le propriétaire peut continuer à profiter du bien tout en contrôlant la transmission de son patrimoine. De plus, il a la possibilité d’entretenir, d’aménager ou d’agrandir le bien pour en améliorer la valeur. Le donateur peut également choisir de prendre en charge les droits de succession liés à la transmission de la nue-propriété, ce qui représente un gain puisque ces droits ne sont pas fiscalisés.

De plus, la fiscalité de la transmission est réduite car elle dépend de la valeur du bien transmis, qui est moindre dans le cas d’une nue-propriété par rapport à une pleine propriété. À la fin de l’usufruit, les descendants récupèrent la pleine propriété par le biais du remembrement, sans avoir à payer de droits sur la transmission de l’usufruit. Les éventuels aménagements réalisés par les parents pendant qu’ils étaient nus-propriétaires peuvent également valoriser le bien sans être soumis à taxation.

Il est important de noter que la valeur d’un bien en pleine propriété est composée de la nue-propriété et de l’usufruit, et qu’elle ne peut pas être égale à celle de la nue-propriété ou de l’usufruit pris individuellement. Lors d’une donation, l’administration fiscale valorise la nue-propriété et l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. Ainsi, plus le donateur est jeune, moins il pourra bénéficier de l’usufruit et plus sa valeur sera réduite. À l’inverse, la nue-propriété prend de la valeur au détriment de l’usufruit au fil du temps.

Pour évaluer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, on utilise un tableau qui attribue des pourcentages en fonction de l’âge du donateur. Par exemple, pour un bien d’une valeur totale de 200 000€, la nue-propriété sera valorisée à 80 000€ si le donateur a 45 ans et à 140 000€ s’il a 75 ans.

Ces informations sont essentielles pour maximiser les avantages fiscaux liés au démembrement de propriété et planifier efficacement la transmission de son patrimoine.

Associer le démembrement de propriété à la franchise d’impôt sur les dons aux enfants

Lorsque vous faites une donation, vous pouvez également bénéficier d’une exonération des droits de donation sur une partie du montant transmis. Cette exonération peut aller jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans. Cela signifie que chaque parent peut transmettre cette somme à chacun de ses enfants sans qu’il y ait de droits de succession à payer. Ainsi, un couple peut transmettre sans droits de succession jusqu’à 200 000€ par enfant tous les 15 ans. Il est important de noter que le montant de l’exonération dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, pour un enfant, un parent ou un grand-parent, l’exonération est de 100 000€, tandis que pour un conjoint ou un partenaire pacsé, elle est de 80 724€.

Exemple de montage fiscal intéressant

Si vous disposez d’un certain patrimoine financier et de biens immobiliers, comme des appartements, vous pouvez envisager de les transmettre à vos enfants de manière optimisée sur le plan fiscal. Une option consiste à réaliser une donation de la nue-propriété d’un appartement en mauvais état à votre enfant. Cette donation permet de limiter la valeur de l’appartement en raison de son état. En parallèle, vous pouvez donner une somme d’argent à votre enfant. Celui-ci peut ensuite contracter un emprunt pour racheter un autre appartement en bon état. Les loyers perçus peuvent alors servir à rembourser cet emprunt.

De votre côté, vous pouvez utiliser le montant de la vente de l’appartement pour vous assurer un revenu complémentaire à votre retraite. De plus, vous pouvez investir une partie de cette somme dans la rénovation du second appartement, ce qui vous permettra de le louer à un montant plus élevé. Ainsi, après votre décès, votre enfant pourra récupérer un appartement rénové, dont l’achat et la rénovation auront été financés en partie par son prêt.

Ce type d’opération permet également de limiter les droits de succession. Si la famille est composée de plusieurs enfants, il est possible de réaliser cette opération en créant une société, comme une Société Civile Immobilière (SCI), pour faciliter la gestion des biens transmis.

En résumé, le démembrement de propriété peut être une stratégie intéressante pour transmettre vos biens immobiliers tout en profitant d’avantages fiscaux et en optimisant leur valeur.

Imposition des plus-values

Lorsque vous faites une donation, vous n’êtes pas soumis à une taxation de la plus-value potentielle réalisée depuis l’achat du bien. En général, les donateurs incluent leur conjoint dans le processus de donation. Souvent, un testament ou une donation prévoit que le conjoint décédé cède l’usufruit de ses biens au conjoint survivant. Les enfants récupèrent alors la nue-propriété du bien. Ainsi, le conjoint survivant peut continuer à vivre de manière similaire à celle dont il bénéficiait avant le décès. La fiscalité liée à la transmission de la nue-propriété du bien dépend de l’âge de l’usufruitier. Que devez-vous déclarer à l’IFI ?

Qui déclare l’usufruit ?

La déclaration à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) diffère en fonction de la manière dont le patrimoine a été transmis. Si vous avez obtenu un bien en usufruit suite au décès d’un conjoint, vous devez le déclarer pour sa seule valeur d’usufruit. En revanche, si vous avez reçu un bien en usufruit par donation de la nue-propriété, vous devez le déclarer pour sa valeur totale. Par exemple, si vous faites une donation à vos descendants de la nue-propriété d’un bien, vous devez toujours le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété.

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Il y a une différence dans la réglementation entre le démembrement d’une propriété suite au décès du conjoint et celui issu d’une donation. Dans le cas d’un démembrement après un décès, la personne qui bénéficie de l’usufruit doit prendre en charge les dépenses courantes. En revanche, dans le cas d’un démembrement issu d’une donation, l’usufruitier doit assumer toutes les dépenses liées à l’utilisation et à l’entretien du bien, y compris les dépenses structurelles. Vous pouvez télécharger l’article en PDF pour en savoir plus.