Comment éviter d’être requalifié en marchand de biens : les astuces à connaître

SCI : attention à la requalification en marchand de biens !

La plupart des SCI (sociétés civiles immobilières) sont créées dans le but de gérer un patrimoine immobilier et sont soumises à une fiscalité classique. Cependant, il peut arriver que certaines opérations spéculatives entraînent une requalification de la SCI en marchand de biens, avec les implications fiscales qui en découlent. Dans cet article, nous allons examiner en détail ce point afin de vous permettre de sécuriser votre situation fiscale. Créez votre SCI en toute tranquillité avec le Blog du Dirigeant.

Rappel de la fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières à de simples fins de gestion

La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent utilisée pour assurer la gestion courante des biens immobiliers, notamment en les louant. Pour comprendre les enjeux de cette problématique, il est important de rappeler la fiscalité associée à ce type de SCI.

Les revenus immobiliers

Une Société Civile Immobilière (SCI) créée dans le seul but de gérer un patrimoine immobilier (location nue ou meublée) est soumise à l’impôt sur le revenu. La société est transparente et les revenus qu’elle génère sont directement imposés entre les mains des associés. Ainsi, les associés sont directement soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de leur part dans le capital de la société. Cette imposition se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il est important de noter que la location meublée entraîne une imposition des bénéfices réalisés par la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Les plus-values

Lorsqu’une SCI vend un bien immobilier, elle peut réaliser une plus-value si le prix de vente est supérieur à son prix d’acquisition. Cette plus-value est ensuite imposée aux associés en fonction de leur part dans le capital de la société. On parle alors de plus-value immobilière, ou plus-value des particuliers.

Heureusement, il existe certaines mesures qui permettent de réduire cette imposition. Tout d’abord, il y a un abattement pour durée de détention, qui peut aller jusqu’à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. De plus, il existe également plusieurs exonérations possibles, comme la vente de la résidence principale ou la première vente d’une résidence secondaire.

Il est important de noter que la plus-value immobilière est soumise à un taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux.

En résumé, lorsque vous vendez un bien immobilier en tant que SCI, vous pouvez être soumis à une imposition sur la plus-value réalisée. Cependant, il existe des mesures d’abattement et d’exonération qui peuvent vous aider à réduire cette imposition.

La TVA

Certaines locations peuvent être soumises à la TVA, comme c’est le cas pour la location de biens nus à usage professionnel sur option.

L’hypothèse d’une requalification en marchand de biens

L’article 35 du code général des impôts stipule que les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui achètent habituellement des biens immobiliers dans le but de les revendre peuvent être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, les SCI (sociétés civiles immobilières) qui acquièrent et revendent des biens immobiliers en réalisant un profit doivent remplir deux conditions pour être qualifiées de marchand de biens. La première condition est l’habitude, qui se mesure en fonction du nombre et du rythme des ventes, ainsi que de leur importance. La deuxième condition est la spéculation, où l’intention de réaliser un profit doit être présente. Le montant des profits réalisés et le délai entre les ventes sont des indices pris en compte par l’administration fiscale pour déterminer s’il y a spéculation. Par exemple, dans un arrêt du 28 mai 2015, la Cour Administrative d’Appel de Nantes a considéré que deux ventes d’immeubles par une SCI au cours d’un même exercice étaient suffisantes pour caractériser l’habitude et remplir la condition de spéculation, ce qui a conduit à requalifier la SCI en marchand de biens.

Les conséquences fiscales d’une requalification en marchands de biens

La requalification de la SCI en marchand de biens peut avoir des conséquences fiscales importantes. Les bénéfices de la SCI seront soumis à l’impôt sur les sociétés. De plus, les ventes d’immeubles ne pourront pas profiter du régime des plus-values professionnelles ni du régime des plus-values immobilières. Les immeubles vendus seront considérés comme du stock plutôt que comme des actifs immobilisés. En conséquence, les ventes seront soumises à la TVA immobilière. Si un redressement fiscal est effectué, des pénalités et des intérêts de retard seront également appliqués. Ces conséquences peuvent mettre en danger la survie de la société civile et être extrêmement préjudiciables pour les associés.

Conclusion

Il est important pour un dirigeant de se poser des questions sur la fréquence des ventes immobilières réalisées par la SCI et sur le bénéfice généré. Si des doutes subsistent, il est préférable d’espacer les ventes sur une période plus longue afin de limiter le risque de requalification aux conséquences importantes. Vous pouvez télécharger l’article en PDF pour plus d’informations. N’oubliez pas de voter et de partager votre opinion.