Les règles incontournables pour la révision du loyer d’un bail commercial

Lorsque vous louez vos locaux d’entreprise en tant que bail commercial, il est important que le loyer correspond à la valeur réelle de ces locaux. Heureusement, la loi offre aux propriétaires et aux locataires la possibilité de demander une révision du loyer. Cependant, cette demande doit respecter certaines exigences en termes de forme et de fond. Vous vous demandez comment demander cette révision et comment déterminer le nouveau montant du loyer ? Ne vous inquiétez pas, le blog du dirigeant est là pour vous apporter des précisions.

La révision peut être demandée tous les 3 ans :

La révision du loyer du bail commercial peut se faire tous les trois ans, à la demande du propriétaire ou du locataire, ou lorsque certaines clauses d’indexation provoquent une variation de plus d’un quart par rapport au loyer précédent. Ce délai commence à compter de l’entrée du locataire dans les lieux, du renouvellement du bail commercial ou de la dernière révision du loyer. Cette révision est automatique et ne nécessite pas de clause spécifique dans le bail commercial. Il est également impossible d’introduire une clause contraire à ces principes dans le bail. Cependant, les parties peuvent toujours convenir de réviser le loyer à tout moment.

La demande de révision du loyer

Pour demander la révision du loyer d’un bail commercial, vous devez utiliser un acte extrajudiciaire, comme faire appel à un huissier de justice, ou envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Bien qu’il soit possible de remettre une lettre simple en mains propres avec un accusé de réception, il est préférable d’utiliser une lettre recommandée ou de faire appel à un huissier de justice pour des raisons de preuve. La demande de révision est généralement adressée à l’adresse du local.

Le contenu de la lettre de révision

Lorsque vous souhaitez demander une révision du loyer, il est important de préciser le montant souhaité. Vous n’avez pas besoin d’être précisément chiffré, mais vous devez fournir des éléments permettant de déterminer le futur loyer, comme le taux de variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. Notez que si vous avez proposé un montant précis dans votre demande, vous pourrez le modifier tant que votre cocontractant n’a pas accepté l’offre.

La détermination du nouveau loyer est limitée :

Le montant du loyer d’un bail commercial ne peut pas dépasser le plafond légal, ni être inférieur au plancher légal, sauf si des facteurs locaux de commercialité ont été modifiés ou si une variation de plus de 10 % de la valeur locative a eu lieu. Dans ces cas, le loyer doit correspondre à la valeur locative. L’augmentation ou la diminution du loyer est limitée par l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) pour les activités commerciales et artisanales, et par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Il est important de noter que ces règles de limitation ne s’appliquent pas aux baux concernant les terrains, les locaux construits pour une seule activité, les bureaux, et lorsque le loyer est indexé sur une clause-recettes.

Par exemple, si un bail commercial a été signé le 1er juin 2011 avec un loyer de 1 000 euros basé sur l’ICC (1615 au deuxième trimestre 2014 et 1533 au deuxième trimestre 2011), le nouveau loyer serait calculé comme suit : 1 000 X (1533/1615) = 1053,49 euros.

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