Négociation de bail commercial : les astuces indispensables pour réussir

La négociation d’un bail commercial est un moment crucial. Bien que soumis à certaines dispositions du Code de commerce, ce contrat complexe repose avant tout sur la volonté des parties et leurs accords. De nombreuses clauses peuvent être négociées, ce qui rend le recours à un avocat essentiel à toutes les étapes du processus, y compris dès la négociation du bail commercial.

Négociation du bail commercial : La destination du bail commercial

La clause de destination dans un bail commercial est une stipulation contractuelle qui précise l’activité autorisée dans le local loué. Elle doit refléter la volonté des deux parties, c’est-à-dire l’activité souhaitée par le locataire et acceptée par le bailleur. Il est important que cette destination soit conforme aux dispositions du règlement de copropriété, afin d’éviter toute responsabilité pour le bailleur et de prévenir d’éventuels préjudices pour les autres copropriétaires.

Le locataire a l’obligation de respecter la destination contractuelle et ne peut exercer une activité qui ne correspond pas à celle prévue dans le bail, à moins d’une déspécialisation demandée par le locataire. Certaines clauses de destination peuvent être très larges, permettant ainsi au locataire de changer d’activité sans l’accord du bailleur. Cependant, même dans ce cas, l’activité doit être compatible avec le règlement de copropriété.

Le bailleur a également l’obligation de délivrer un local en bon état pour que le locataire puisse exercer son activité conformément au bail. Le bailleur doit fournir les accessoires nécessaires à l’utilisation normale du local. Par exemple, pour un restaurant, il est obligatoire d’avoir un système d’extraction ou de ventilation capable de capter les odeurs et la fumée. Dans ce cas, c’est au bailleur d’installer un système d’extraction conforme, sauf stipulation contraire dans le bail.

En résumé, la clause de destination dans un bail commercial encadre l’activité autorisée dans le local loué. Elle doit être conforme au règlement de copropriété et le locataire et le bailleur ont des obligations à respecter en ce qui concerne la destination contractuelle.

La durée du bail commercial

Le statut des baux commerciaux impose une durée ferme minimum de neuf années, avec une possibilité de résiliation triennale réservée au preneur. Cela signifie qu’un bail commercial est généralement de 3, 6 ou 9 ans. Cependant, il est possible de conclure un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans. Depuis la loi Pinel, le locataire a également le droit de résilier le bail à la fin de chaque période triennale, ce qui exclut toute durée ferme supérieure à 3 ans, sauf exceptions spécifiques.

Il n’y a pas de limite maximale pour la durée d’un bail commercial, mais les contrats perpétuels sont exclus. Si un bail commercial dépasse 12 ans, il doit être rédigé par un notaire et enregistré au Bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Bien qu’une durée plus longue puisse sembler avantageuse pour le locataire en termes de stabilité, cela peut également entraîner des conséquences juridiques importantes. Par exemple, le bailleur peut automatiquement augmenter le loyer une fois que 12 ans se sont écoulés ou prévoir une durée ferme sans possibilité de résiliation triennale.

Le bail commercial ne se termine pas automatiquement à la fin du terme spécifié. Il ne prend fin que si le bailleur ou le preneur donne un préavis de six mois. Sinon, le bail se poursuit tacitement pour une durée indéterminée aux mêmes conditions.

Cependant, à la fin des neuf ans, le locataire a le droit au renouvellement du bail et peut même demander une indemnité d’éviction si le bailleur refuse la première proposition. Cette indemnité est généralement calculée en fonction de la valeur locative du fonds de commerce, en utilisant souvent une moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires du locataire.

En conclusion, la durée d’un bail commercial peut varier, mais il est important de comprendre les implications juridiques et les droits des parties impliquées.

Négociation du bail commercial : loyer, montant et risques d’augmentation

Le loyer est l’un des éléments clés d’un bail commercial. Il est important de comprendre comment il est fixé et les différentes possibilités de révision.

Lors de la conclusion du bail, le montant du loyer est déterminé librement par les parties. Il est généralement indiqué hors taxes et hors charges. Les modalités de paiement, telles que la périodicité et le calendrier, doivent également être précisées.

Dans le cas des baux dits « 3,6,9 », une révision du loyer peut être effectuée à chaque échéance triennale et lors du renouvellement du bail. Cette révision peut entraîner une augmentation ou une diminution du loyer. Cependant, cette possibilité de révision est plafonnée en fonction d’indices légaux pour garantir la sécurité financière des deux parties.

Il est également possible de négocier une clause d’indexation dans le contrat de bail. Cette clause permet une évolution automatique du loyer en fonction d’un indice de référence aux échéances fixées par les parties. En général, il s’agit d’une indexation annuelle basée sur l’indice publié par l’INSEE.

Enfin, il est également possible de convenir d’un loyer progressif dans le contrat de bail. Cela signifie que le prix du loyer évoluera au fil du temps, permettant ainsi de réduire l’effort financier initial.

La négociation du loyer dans un bail commercial nécessite une attention particulière pour éviter tout litige après la signature du contrat. Il est donc important d’obtenir des conseils d’experts en négociation de bail commercial pour vous assurer que vous obtenez les meilleures conditions possibles.

Répartition des charges locatives

Avant la loi Pinel, les propriétaires et les locataires pouvaient décider librement de la répartition des charges dans un bail commercial. Cependant, afin de protéger les locataires, la loi Pinel a réglementé de manière stricte le transfert abusif de charges. Il existe maintenant une liste précise des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui peuvent être imputés ou non au locataire. Cela signifie qu’il n’est plus possible d’établir des baux « nets de charges » ou « triple net » qui mettraient la quasi-totalité des charges à la charge du locataire. Le bail commercial doit spécifier de manière précise et limitative les charges locatives que le locataire devra supporter.

Par exemple, le locataire devra payer les charges liées à l’eau, au gaz et à l’électricité, mais il pourra également être responsable des dépenses courantes d’entretien et de réparation, telles que les compteurs ou les sanitaires, ainsi que des dépenses d’équipement de la copropriété. En revanche, certaines dépenses restent à la charge du propriétaire. Par exemple, les dépenses importantes liées aux réparations structurelles du bâtiment, comme les charpentes et les toitures, doivent être prises en charge par le propriétaire. De même, les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux, comme la contribution économique territoriale (CET), ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. Toute clause contraire serait considérée comme non écrite et donc invalide.

Il est important de noter que le propriétaire peut toujours répercuter la taxe foncière et les taxes additionnelles sur le locataire. Cette réglementation vise à établir une relation plus équilibrée entre les propriétaires et les locataires dans le cadre des baux commerciaux.

Les clauses d’assurance

Les clauses d’assurance dans un bail commercial sont d’une importance capitale. Le locataire doit s’assurer pour protéger son fonds de commerce en cas de sinistre. Il est également fréquent que le bail commercial impose certaines assurances à la charge du locataire, telles que les catastrophes naturelles, les dégâts des eaux, l’incendie, les actes de vandalisme et le vol. Cependant, il est important de veiller à ce que le bailleur ne demande pas des assurances superflues, car cela peut rendre l’obligation plus onéreuse et limiter la mise en concurrence des assureurs. De son côté, le bailleur doit souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et peut également envisager une assurance loyer impayé pour se protéger en cas de défaillance du locataire. Dans l’ensemble, il est logique que le bailleur exige certaines assurances de la part du locataire pour le rassurer et protéger sa propriété. Les prix des assurances varient en fonction de différents facteurs tels que la taille et l’emplacement du local, l’activité exercée et le nombre de risques couverts par l’assurance.

Les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil

Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Pinel en 2014, les règles concernant les réparations dans les baux commerciaux ont changé. Les grosses réparations, telles que définies par l’article 606 du Code civil, sont désormais exclusivement à la charge du bailleur. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, ce qui signifie qu’il est impossible pour les parties de déroger à cette règle par accord mutuel. Le locataire ne doit pas non plus accepter de supporter le coût de ces grosses réparations, qui incombent normalement au bailleur. Il est important de noter que toute clause du bail mettant à la charge du locataire ces grosses réparations sera considérée comme non écrite en raison de cette disposition d’ordre public.

Cependant, le locataire est responsable de l’entretien courant du local, notamment en ce qui concerne la plomberie et les installations électriques. Du côté du bailleur, il y a peu de marge de manœuvre dans ce domaine. Il est cependant important de faire attention à la rédaction du bail et de ne pas inclure toutes sortes de réparations dans celles prévues par l’article 606. Les grosses réparations sont généralement considérées comme celles liées à la vétusté ou à la mise en conformité du local, ainsi que toutes les réparations touchant la structure de l’immeuble ou sa solidité générale.

En ce qui concerne les travaux, il est tout à fait possible et courant d’inclure dans le bail une clause de remise en état afin que le bailleur puisse récupérer son bien dans l’état dans lequel il l’a loué. Cette clause précisera ce qui doit être fait en termes de travaux ou d’aménagements réalisés par le locataire à la fin du bail. Deux options sont généralement envisagées : soit une remise en état complète, c’est-à-dire que tous les aménagements réalisés par le locataire doivent être enlevés, soit le locataire laisse au bailleur tous les aménagements qu’il a réalisés.

Il est donc essentiel de bien comprendre les règles et les responsabilités en matière de réparations et de travaux lors de la négociation d’un bail commercial. Une bonne rédaction du bail et une compréhension claire des obligations de chaque partie peuvent éviter des litiges coûteux à l’avenir.

La cession de fonds de commerce ou de droit au bail

Il est crucial de comprendre la différence entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail lorsqu’il s’agit de négocier un bail commercial. La cession de fonds de commerce concerne la vente de l’ensemble du fonds de commerce, y compris les éléments matériels (équipements, mobilier, stock) et immatériels (clientèle, droit au bail). En revanche, la cession de droit au bail ne concerne que le bail commercial lui-même, sans inclure la reprise du fonds de commerce (enseigne ou clientèle). Cela signifie que le locataire peut reprendre le bail pour une nouvelle activité, souvent dans un domaine différent, mais pas toujours.

Lorsqu’il s’agit d’une cession de droit au bail, il peut parfois être nécessaire de procéder à une déspécialisation. Cela peut consister en l’ajout d’une activité connexe à celles déjà autorisées par le bail, ou même à un changement complet d’activité. Il est important de noter que la déspécialisation peut entraîner une augmentation du loyer.

Il est essentiel de comprendre cette distinction car le bailleur a le droit d’interdire la cession du bail, mais il ne peut pas interdire la cession du fonds de commerce. Cependant, il est possible d’exiger une autorisation préalable du bailleur sous la forme d’un agrément, généralement basé sur des critères objectifs tels que la solvabilité ou l’honorabilité du repreneur. Le bailleur ne peut refuser cet agrément que s’il y a un abus de droit et si la situation du repreneur est identique à celle du locataire initial.

Attention aux clauses d’occupation personnelle présentes dans certains baux, qui empêchent le locataire de sous-louer ou de mettre son fonds de commerce en location-gérance. La sous-location est considérée comme interdite si elle n’est pas expressément autorisée dans le bail, contrairement à la location-gérance qui est généralement permise.

Il est tentant de contourner les procédures de déspécialisation ou d’obtenir l’agrément du bailleur en présentant la cession comme une cession de fonds de commerce plutôt que de droit au bail. Cependant, cela peut entraîner l’annulation de la cession et l’expulsion du locataire sans droit à indemnisation. Il est donc important d’être transparent et respecter les règles lors de la négociation d’un bail commercial.

L’indemnité d’éviction

Lorsqu’un bailleur souhaite mettre fin à un bail commercial, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité est généralement calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce et du chiffre d’affaires. Elle vise également à compenser la perte de clientèle et les frais de déménagement ou de licenciement du locataire. Dans certains cas, le bailleur peut être exempté de cette indemnité, par exemple si le locataire n’est pas enregistré au registre du commerce et des sociétés, s’il y a un motif grave d’inexécution contractuelle ou si le local est insalubre. L’indemnité d’éviction est normalement toujours due au locataire, mais en cas de litige, il est possible de saisir le juge des loyers commerciaux pour trancher la question.