Fiscalité locative 2022 : repères IR, IS et LMNP

Lorsque vous créez une société, il est essentiel de choisir la bonne option fiscale pour optimiser vos investissements locatifs. Le régime applicable et les options possibles dépendent de la forme de la société et de son activité : le choix entre IR et IS n’est pas libre dans tous les cas. Une fois cette décision prise, les sociétés soumises à l’IR devront également choisir un régime fiscal pour leurs investissements locatifs.

Le choix entre l’IR ou l’IS pour l’investissement locatif

En 2022, la fiscalité reste un aspect crucial à prendre en compte pour les entreprises. Selon les statuts et la forme juridique de la société, il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, il est important de noter que ce choix peut être soumis à certaines conditions et peut être limité dans le temps.

Le régime fiscal choisi aura des conséquences directes sur l’imposition des revenus et des plus-values immobilières liées à l’investissement locatif. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications fiscales afin de prendre une décision éclairée.

Bien que cela puisse sembler complexe, ne vous inquiétez pas ! Vous pouvez faire appel à un expert en fiscalité pour vous guider dans ce processus. Le choix du régime fiscal peut avoir un impact significatif sur vos finances, il est donc préférable de s’assurer que vous prenez la bonne décision.

N’hésitez pas à consulter un professionnel compétent qui pourra vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique. En faisant appel à un expert en fiscalité, vous pouvez avoir l’assurance d’optimiser votre situation fiscale et de minimiser les risques d’éventuelles erreurs.

En conclusion, la fiscalité en 2022 reste un sujet complexe mais crucial pour les entreprises. En choisissant le bon régime fiscal, vous pouvez optimiser vos finances et éviter les problèmes futurs. Faites appel à un expert en fiscalité pour vous aider dans ce processus et assurez-vous de prendre une décision éclairée.

Le choix de l’impôt sur le revenu

L’imposition des revenus d’un investissement locatif à l’IR

Une société relevant de l’IR calcule bien un résultat fiscal, bénéfice ou déficit. Le revenu des associés se calcule en soustrayant le montant total des charges (hors rémunération des associés) au total des produits réalisés. Ce résultat fera l’objet d’une fiscalisation personnelle auprès des associés de la société à l’IR au prorata des titres qu’ils détiennent. Cette imposition est due même si les associés choisissent de ne rien percevoir du résultat et de le laisser dans l’entreprise. Le montant de leur imposition se calcule donc de la même manière que pour les personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier. Pour une SCI non soumise à l’IS qui loue un logement nu, la quote-part d’un associé personne physique détenant ses parts dans son patrimoine privé relève en principe des revenus fonciers, pas des revenus de capitaux mobiliers. Ne confondez pas les loyers, le résultat attribué et une rémunération. Source : impots.gouv.fr, SCI.

L’imposition des plus values réalisées sur un investissement locatif à l’IR

En ce qui concerne les plus-values sur les ventes de biens immobiliers, vous serez imposé en tant qu’individu sur la part qui vous revient en fonction des règles fiscales en vigueur. Les plus-values seront soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il est important de noter qu’une taxe supplémentaire peut être ajoutée si la plus-value immobilière imposable dépasse les 50 000 euros.

Au régime réel, le déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut, dans le cas général, être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. La fraction excédentaire et celle provenant des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes : ce ne sont pas deux déductions cumulables du même montant. L’imputation sur le revenu global suppose notamment de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Conditions et exceptions : administration fiscale.

Il est essentiel de se tenir informé des dernières réglementations fiscales pour optimiser votre situation financière. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité pour vous guider et vous assurer de respecter toutes les obligations légales.

Le choix de l’impôt sur les sociétés

La fiscalité en 2022 peut être complexe à comprendre, surtout pour les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société est redevable de l’IS sur son résultat fiscal. Les associés peuvent ensuite être imposés personnellement sur les rémunérations ou dividendes qu’ils perçoivent. Les déficits de la société relèvent des règles de report de l’IS, et non du déficit foncier des particuliers. Source : les SCI et leurs régimes fiscaux. En ce qui concerne les plus-values sur les cessions immobilières, elles sont soumises aux règles des plus-values professionnelles et s’ajoutent au montant du bénéfice imposable à l’IS. L’associé qui vend des parts de la société sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières pour une personne physique, ou des plus-values professionnelles pour une personne morale.
Pour plus de simplicité et d’efficacité dans la gestion de votre fiscalité en 2022, il peut être judicieux de faire appel à un expert en fiscalité.

Le choix entre location nue et location meublée (IR exclusivement)

L’investissement locatif peut prendre différentes formes, et il est important de comprendre les différentes catégories de revenus fiscaux qui en découlent. Tout d’abord, il y a la location nue (non meublée) qui génère des revenus fonciers. Ensuite, il y a la location meublée qui est considérée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), cette catégorie concerne la plupart des sociétés dont l’activité est commerciale. La sous-location ne reçoit pas une catégorie fiscale unique : la sous-location meublée relève des BIC pour le sous-loueur ; il ne faut pas lui appliquer automatiquement les BNC ni confondre sa situation avec celle du propriétaire. Source : locations et sous-locations meublées. Ensuite, il y a le fermage, qui concerne la location de terres et génère des revenus fonciers. Enfin, il y a le métayage, qui est considéré comme des bénéfices agricoles (BA).

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur la taxation des revenus fonciers (location nue) et celle des BIC (locations meublées), car ce sont les cas les plus courants. Il est important de noter que cela ne concerne que les sociétés imposables à l’impôt sur le revenu ou les particuliers personnes physiques. Les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas concernées car la fiscalité des bénéfices liés à un investissement locatif est directement imputée à l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité en 2022 : tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif

L’investissement locatif est une stratégie populaire pour générer des revenus supplémentaires et constituer un patrimoine immobilier. Cependant, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de cette activité.

En 2022, la taxation des revenus fonciers (location nue) et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) liés aux locations meublées sont les cas les plus courants en matière de fiscalité immobilière.

Les revenus fonciers provenant de la location nue sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont imposés selon un barème progressif, qui varie en fonction du montant des revenus perçus. De plus, des prélèvements sociaux sont également appliqués.

En ce qui concerne les locations meublées, elles relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés. En revanche, le régime réel implique la déclaration des charges réelles liées à la location et peut être plus avantageux dans certains cas.

Il est important de noter que ces règles fiscales s’appliquent aux sociétés imposables à l’impôt sur le revenu ou aux particuliers personnes physiques. Les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas concernées car la fiscalité des bénéfices issus d’un investissement locatif est directement imputée à l’impôt sur les sociétés.

En conclusion, la fiscalité en matière d’investissement locatif en 2022 est complexe et nécessite une bonne compréhension des différentes catégories de revenus fiscaux. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité pour optimiser votre régime fiscal et maximiser vos bénéfices.

Choisir une location nue

Régime micro-foncier

Pour les revenus 2022, le micro-foncier s’applique en principe lorsque le revenu brut foncier du foyer pour l’année imposée ne dépasse pas 15 000 euros, hors charges, sous réserve des exclusions. Ce n’est pas le revenu de l’année précédente. Un associé de SCI ne doit pas appliquer ce seuil isolément : la détention en direct d’un bien loué nu et les autres conditions doivent être vérifiées. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30%, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Une fois l’abattement effectué, vos loyers vont subir deux fiscalités : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% et l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition, elle peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.

Régime réel

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il est essentiel de comprendre comment la fiscalité fonctionne. En 2022, si vous ne bénéficiez pas du régime micro-foncier, vous serez imposé selon le régime réel. Toutefois, si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Si le régime réel s’applique, vous devrez remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n°2044 pour détailler les charges. En effet, vous pourrez déduire des loyers les charges réellement payées sur votre bien avant de subir l’impôt. Il est important de noter que toutes les charges ne sont pas déductibles. Parmi celles qui le sont, on peut citer les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien, l’assurance habitation propriétaire non occupant, la taxe foncière hors ordures ménagères, l’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires, les frais postaux pour la correspondance avec le locataire et certains travaux.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l’Impôt sur le Revenu en fonction de votre taux de tranche marginale. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.

Pour contrôler le périmètre et l’option au réel, utilisez la notice officielle des revenus fonciers 2022, déclarés en 2023.

Exemple

Exemple pédagogique pour 2022 : un propriétaire perçoit 10 000 euros de loyers nus et supporte 6 000 euros de charges admises en déduction. On suppose une tranche marginale d’IR de 11 % applicable à tout le revenu ajouté et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le calcul est simplifié : il ne simule pas l’impôt complet du foyer ni l’effet ultérieur de la CSG déductible.

Dans le régime micro-foncier, il y a un abattement avant impôt de 30%. Donc, sur les 10 000€ de loyers perçus, il sera imposé sur 7 000€ (montant net imposable).

L’impôt sur le revenu sera donc de 11% x 7 000€ = 770€ et le montant des prélèvements sociaux (PS) sera de 17,2% x 7 000€ = 1 204€.

Au total, Mr Lafiscal devra payer 1 974€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers.

Dans le régime réel, les charges déductibles sont prises en compte. Donc, sur les mêmes 10 000€ de loyers perçus, si les charges sont de 6 000€, il sera imposé sur seulement 4 000€ (montant net imposable).

L’impôt sur le revenu sera donc de 11% x 4 000€ = 440€ et le montant des prélèvements sociaux (PS) sera de 17,2% x 4 000€ = 688€.

Au total, Mr Lafiscal devra payer 1 128€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers.

Il est important de noter que le régime micro-foncier n’est pas obligatoirement avantageux. En fonction du montant des charges que vous payez, il peut être préférable d’opter pour le régime réel.

Choisir une location meublée

La rentabilité de la location meublée n’est pas automatiquement supérieure à celle d’une location nue : le mobilier, la vacance et les frais de gestion doivent aussi être chiffrés. En termes de fiscalité, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que vous devrez remplir une déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la section appropriée.

Il faut distinguer le caractère professionnel de l’activité (LMP ou LMNP) du régime de calcul du résultat (micro-BIC ou réel). Le LMP suppose deux conditions cumulatives appréciées au niveau du foyer : plus de 23 000 euros de recettes annuelles de location meublée et des recettes dépassant les autres revenus d’activité du foyer retenus par la loi, notamment traitements, salaires et pensions. La comparaison ne porte donc pas indistinctement sur tous les revenus du patrimoine. Source : régimes d’imposition de la location meublée.

Cet article s’adresse principalement aux investisseurs particuliers qui envisagent un investissement locatif. Pour plus de clarté, nous nous concentrerons uniquement sur le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Régime micro-BIC pour loueur meublé non professionnel

Pour l’imposition des revenus 2022 d’une location meublée ordinaire, le seuil du micro-BIC est de 72 600 euros, et non 70 000 euros. Son appréciation tient compte des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année, sous réserve des conditions applicables. Les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés relevaient de règles distinctes. Les recettes incluent les charges locatives encaissées. Source : aide officielle à la déclaration 2023 des revenus 2022. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des loyers, représentatif des charges. Une fois cet abattement appliqué, le montant restant sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% ainsi qu’à votre taux marginal d’impôt sur le revenu. C’est une bonne nouvelle pour les petits propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité en 2022 !

Régime réel pour loueur meublé non professionnel

Si vous n’êtes pas éligible au régime micro-BIC, vous serez imposé selon le régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux, y compris l’amortissement du prix d’achat de votre investissement locatif (meubles et immeubles).

Le terrain n’est pas amortissable. La ventilation entre terrain, construction, composants et mobilier doit être justifiée ; une répartition 80/20 ou une durée uniforme de vingt ans ne constitue pas une règle. La déduction des amortissements en location meublée est plafonnée par les loyers diminués des autres charges : elle ne peut pas créer ni aggraver un déficit. Source : BOFiP, location meublée et amortissements. Pour l’organisation de la déclaration, voir notre guide comptabilité LMNP : logiciel ou expert-comptable.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’impôt sur le revenu en fonction de votre taux de tranche marginale. Ce régime peut vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes.

Cependant, en contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code de commerce et au plan comptable général. Cela signifie que vous devrez déposer une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Il est important de noter que chaque situation fiscale est unique, il est donc recommandé de consulter un expert en fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés.

La défiscalisation Pinel ou Denormandie

Pour un investissement réalisé en 2022, les dispositifs Pinel ou Denormandie pouvaient ouvrir une réduction d’impôt sous conditions. Cette présentation historique n’est pas une offre accessible à tout nouvel investissement aujourd’hui. Ces dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location sur une période déterminée.

Il y a cependant quelques conditions à respecter. Tout d’abord, votre investissement doit concerner un logement neuf dans le cas du dispositif Pinel, ou un logement ancien à rénover dans le cas du dispositif Denormandie. De plus, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond défini, et le loyer doit également respecter un plafond fixé.

Pour un investissement Pinel éligible réalisé en métropole en 2022, la réduction est de 12 % sur six ans ou 18 % sur neuf ans ; elle peut atteindre 21 % avec prorogation jusqu’à douze ans. La base est limitée notamment à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Les 5 500 euros plafonnent le prix de revient retenu, pas le loyer. Sur une base de 300 000 euros, le maximum théorique atteint 63 000 euros sur douze ans, mais pas 5 250 euros identiques chaque année : le rythme est de 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % pendant trois ans. Les plafonds de loyers et de ressources sont distincts. Source : BOFiP, prorogations Pinel et investissements jusqu’en 2022.

Cependant, il est important de ne pas se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux. Le plus important dans un investissement locatif est de choisir une localisation stratégique, même si cela signifie renoncer à certains avantages fiscaux. Il est préférable de payer des impôts sur un bon investissement plutôt que de bénéficier d’une réduction fiscale sur un mauvais placement. Assurez-vous donc que votre investissement locatif soit bien réfléchi et intéressant avant de rechercher les avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Il n’existe pas de gagnant universel entre IR et IS. Comparez le revenu disponible pendant la location, le coût comptable, le besoin de distribuer des sommes aux associés et la fiscalité de sortie. Une économie pendant la détention peut être contrebalancée lors de la revente ou de la distribution. Une SCI qui pratique la location meublée peut relever de l’IS : ne transposez pas sans examen les règles du LMNP détenu en direct.

À l’IR, les abattements du micro-foncier et du micro-BIC ne suffisent pas à départager deux projets : ils portent sur des activités, des recettes et des coûts différents. En effet, le régime micro-BIC offre une réduction de 50% par rapport à 30% pour le régime micro-foncier. Il est important de comparer cette réduction avec le montant du loyer. De plus, il convient de tenir compte des charges liées à votre investissement immobilier locatif. Si ces charges sont élevées, le régime réel en location meublée devient très intéressant malgré les formalités administratives à accomplir. Ce régime peut vous permettre de ne pas être imposé en fonction du montant de vos charges.

L’optimisation fiscale est essentielle pour votre investissement locatif, car cela peut vous aider à économiser de l’argent en effectuant quelques calculs avant de choisir votre régime fiscal.