Fiscalité en 2022 : les changements à anticiper

Lorsque vous créez une société, il est essentiel de choisir la bonne option fiscale pour optimiser vos investissements locatifs. Vous avez le choix entre l’imposition sur le revenu (IR) ou l’imposition sur les sociétés (IS). Une fois cette décision prise, les sociétés soumises à l’IR devront également choisir un régime fiscal pour leurs investissements locatifs.

Le choix entre l’IR ou l’IS pour l’investissement locatif

En 2022, la fiscalité reste un aspect crucial à prendre en compte pour les entreprises. Selon les statuts et la forme juridique de la société, il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, il est important de noter que ce choix peut être soumis à certaines conditions et peut être limité dans le temps.

Le régime fiscal choisi aura des conséquences directes sur l’imposition des revenus et des plus-values immobilières liées à l’investissement locatif. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications fiscales afin de prendre une décision éclairée.

Bien que cela puisse sembler complexe, ne vous inquiétez pas ! Vous pouvez faire appel à un expert en fiscalité pour vous guider dans ce processus. Le choix du régime fiscal peut avoir un impact significatif sur vos finances, il est donc préférable de s’assurer que vous prenez la bonne décision.

N’hésitez pas à consulter un professionnel compétent qui pourra vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique. En faisant appel à un expert en fiscalité, vous pouvez avoir l’assurance d’optimiser votre situation fiscale et de minimiser les risques d’éventuelles erreurs.

En conclusion, la fiscalité en 2022 reste un sujet complexe mais crucial pour les entreprises. En choisissant le bon régime fiscal, vous pouvez optimiser vos finances et éviter les problèmes futurs. Faites appel à un expert en fiscalité pour vous aider dans ce processus et assurez-vous de prendre une décision éclairée.

Le choix de l’impôt sur le revenu

L’imposition des revenus d’un investissement locatif à l’IR

Dans une société à l’IR, la notion de bénéfice n’existe pas. Le revenu des associés se calcule en soustrayant le montant total des charges (hors rémunération des associés) au total des produits réalisés. Ce résultat fera l’objet d’une fiscalisation personnelle auprès des associés de la société à l’IR au prorata des titres qu’ils détiennent. Cette imposition est due même si les associés choisissent de ne rien percevoir du résultat et de le laisser dans l’entreprise. Le montant de leur imposition se calcule donc de la même manière que pour les personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier. Les rémunérations perçues d’un investissement locatif à l’IR seront considérées comme des revenus fonciers. Chaque associé sera imposé, dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, sur sa part du résultat.

L’imposition des plus values réalisées sur un investissement locatif à l’IR

En ce qui concerne les plus-values sur les ventes de biens immobiliers, vous serez imposé en tant qu’individu sur la part qui vous revient en fonction des règles fiscales en vigueur. Les plus-values seront soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il est important de noter qu’une taxe supplémentaire peut être ajoutée si la plus-value immobilière imposable dépasse les 50 000 euros.

Si vous avez un déficit foncier, il peut être déduit de vos revenus fonciers pour les dix années suivantes. De plus, il peut également être imputé sur votre revenu global si ce déficit résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 euros.

Il est essentiel de se tenir informé des dernières réglementations fiscales pour optimiser votre situation financière. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité pour vous guider et vous assurer de respecter toutes les obligations légales.

Le choix de l’impôt sur les sociétés

La fiscalité en 2022 peut être complexe à comprendre, surtout pour les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les associés sont directement responsables de la fiscalité des bénéfices et des plus-values de l’investissement locatif de la société. Cependant, ils ne seront imposés que sur les revenus et dividendes qu’ils décident de se verser. Les déficits fonciers peuvent être imputés sur les bénéfices futurs de la société. En ce qui concerne les plus-values sur les cessions immobilières, elles sont soumises aux règles des plus-values professionnelles et s’ajoutent au montant du bénéfice imposable à l’IS. L’associé qui vend des parts de la société sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières pour une personne physique, ou des plus-values professionnelles pour une personne morale.
Pour plus de simplicité et d’efficacité dans la gestion de votre fiscalité en 2022, il peut être judicieux de faire appel à un expert en fiscalité.

Le choix entre location nue et location meublée (IR exclusivement)

L’investissement locatif peut prendre différentes formes, et il est important de comprendre les différentes catégories de revenus fiscaux qui en découlent. Tout d’abord, il y a la location nue (non meublée) qui génère des revenus fonciers. Ensuite, il y a la location meublée qui est considérée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), cette catégorie concerne la plupart des sociétés dont l’activité est commerciale. Il y a également la sous-location qui est considérée comme des bénéfices non commerciaux (BNC) pour le bailleur et le sous-bailleur. Ensuite, il y a le fermage, qui concerne la location de terres et génère des revenus fonciers. Enfin, il y a le métayage, qui est considéré comme des bénéfices agricoles (BA).

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur la taxation des revenus fonciers (location nue) et celle des BIC (locations meublées), car ce sont les cas les plus courants. Il est important de noter que cela ne concerne que les sociétés imposables à l’impôt sur le revenu ou les particuliers personnes physiques. Les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas concernées car la fiscalité des bénéfices liés à un investissement locatif est directement imputée à l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité en 2022 : tout ce que vous devez savoir sur l’investissement locatif

L’investissement locatif est une stratégie populaire pour générer des revenus supplémentaires et constituer un patrimoine immobilier. Cependant, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de cette activité.

En 2022, la taxation des revenus fonciers (location nue) et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) liés aux locations meublées sont les cas les plus courants en matière de fiscalité immobilière.

Les revenus fonciers provenant de la location nue sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont imposés selon un barème progressif, qui varie en fonction du montant des revenus perçus. De plus, des prélèvements sociaux sont également appliqués.

En ce qui concerne les locations meublées, elles relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés. En revanche, le régime réel implique la déclaration des charges réelles liées à la location et peut être plus avantageux dans certains cas.

Il est important de noter que ces règles fiscales s’appliquent aux sociétés imposables à l’impôt sur le revenu ou aux particuliers personnes physiques. Les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas concernées car la fiscalité des bénéfices issus d’un investissement locatif est directement imputée à l’impôt sur les sociétés.

En conclusion, la fiscalité en matière d’investissement locatif en 2022 est complexe et nécessite une bonne compréhension des différentes catégories de revenus fiscaux. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité pour optimiser votre régime fiscal et maximiser vos bénéfices.

Choisir une location nue

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est applicable si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 15 000€ hors charges. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30%, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Une fois l’abattement effectué, vos loyers vont subir deux fiscalités : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% et l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition, elle peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.

Régime réel

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il est essentiel de comprendre comment la fiscalité fonctionne. En 2022, si vous ne bénéficiez pas du régime micro-foncier, vous serez imposé selon le régime réel. Toutefois, si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Si le régime réel s’applique, vous devrez remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n°2044 pour détailler les charges. En effet, vous pourrez déduire des loyers les charges réellement payées sur votre bien avant de subir l’impôt. Il est important de noter que toutes les charges ne sont pas déductibles. Parmi celles qui le sont, on peut citer les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien, l’assurance habitation propriétaire non occupant, la taxe foncière hors ordures ménagères, l’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires, les frais postaux pour la correspondance avec le locataire et certains travaux.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% et à l’Impôt sur le Revenu en fonction de votre taux de tranche marginale. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.

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Exemple

Mr Lafiscal a perçu 10 000€ de loyers et avait eu 6 000€ de charges déductibles. On suppose que sa tranche d’imposition sur l’impôt sur le revenu est de 11%.

Dans le régime micro-foncier, il y a un abattement avant impôt de 30%. Donc, sur les 10 000€ de loyers perçus, il sera imposé sur 7 000€ (montant net imposable).

L’impôt sur le revenu sera donc de 11% x 7 000€ = 770€ et la cotisation sociale (PS) sera de 17,2% x 7 000€ = 1 204€.

Au total, Mr Lafiscal devra payer 1 974€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers.

Dans le régime réel, les charges déductibles sont prises en compte. Donc, sur les mêmes 10 000€ de loyers perçus, si les charges sont de 6 000€, il sera imposé sur seulement 4 000€ (montant net imposable).

L’impôt sur le revenu sera donc de 11% x 4 000€ = 440€ et la cotisation sociale (PS) sera de 17,2% x 4 000€ = 688€.

Au total, Mr Lafiscal devra payer 1 128€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers.

Il est important de noter que le régime micro-foncier n’est pas obligatoirement avantageux. En fonction du montant des charges que vous payez, il peut être préférable d’opter pour le régime réel.

Choisir une location meublée

La location meublée est une option souvent plus rentable que la location nue et offre également des avantages fiscaux. En termes de fiscalité, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie que vous devrez remplir une déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la section appropriée.

La location meublée comprend deux régimes fiscaux : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Si vos recettes dépassent 23 000€ par an et qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous basculez dans le régime du LMP.

Cet article s’adresse principalement aux investisseurs particuliers qui envisagent un investissement locatif. Pour plus de clarté, nous nous concentrerons uniquement sur le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Régime micro-BIC pour loueur meublé non professionnel

Si vous percevez des loyers et que le montant brut de ces revenus est inférieur à 70 000€ hors charges, alors vous êtes éligible au régime micro-BIC. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des loyers, représentatif des charges. Une fois cet abattement appliqué, le montant restant sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% ainsi qu’à votre taux marginal d’impôt sur le revenu. C’est une bonne nouvelle pour les petits propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité en 2022 !

Régime réel pour loueur meublé non professionnel

Si vous n’êtes pas éligible au régime micro-BIC, vous serez imposé selon le régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux, y compris l’amortissement du prix d’achat de votre investissement locatif (meubles et immeubles).

Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier pour 100 000 €, vous pouvez considérer que 80 000 € correspondent aux meubles et à l’immeuble, et 20 000 € correspondent au terrain. Vous pourrez donc amortir les 80 000 € sur une période donnée, par exemple sur 20 ans, ce qui représenterait un amortissement annuel de 4 000 €.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’impôt sur le revenu en fonction de votre taux de tranche marginale. Ce régime peut vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes.

Cependant, en contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code de commerce et au plan comptable général. Cela signifie que vous devrez déposer une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Il est important de noter que chaque situation fiscale est unique, il est donc recommandé de consulter un expert en fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés.

La défiscalisation Pinel ou Denormandie

Investir dans l’immobilier locatif en utilisant les dispositifs fiscaux tels que Pinel ou Denormandie peut être une excellente stratégie pour réduire votre impôt sur le revenu. Ces dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location sur une période déterminée.

Il y a cependant quelques conditions à respecter. Tout d’abord, votre investissement doit concerner un logement neuf dans le cas du dispositif Pinel, ou un logement ancien à rénover dans le cas du dispositif Denormandie. De plus, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond défini, et le loyer doit également respecter un plafond fixé.

Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location. Pour une location de 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt correspondant à 12% de votre investissement global, plafonnée à 300 000€ en Pinel et avec un plafond de loyer de 5 500€ par mètre carré. Cette réduction d’impôt augmente à 18% pour une durée de location de 9 ans, et à 21% pour une durée de 12 ans. Au total, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000€ sur 12 ans, soit 5 250€ par an.

Cependant, il est important de ne pas se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux. Le plus important dans un investissement locatif est de choisir une localisation stratégique, même si cela signifie renoncer à certains avantages fiscaux. Il est préférable de payer des impôts sur un bon investissement plutôt que de bénéficier d’une réduction fiscale sur un mauvais placement. Assurez-vous donc que votre investissement locatif soit bien réfléchi et intéressant avant de rechercher les avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif en société, il est généralement plus avantageux que la société soit assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que les loyers n’auront aucun impact sur les associés, à l’exception des dividendes versés. C’est la société qui sera imposée à la place des associés.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, le régime de location meublée semble plus intéressant, que vous optiez pour le régime micro ou le régime réel. En effet, le régime micro-BIC offre une réduction de 50% par rapport à 30% pour le régime micro-foncier. Il est important de comparer cette réduction avec le montant du loyer. De plus, il convient de tenir compte des charges liées à votre investissement immobilier locatif. Si ces charges sont élevées, le régime réel en location meublée devient très intéressant malgré les formalités administratives à accomplir. Ce régime peut vous permettre de ne pas être imposé en fonction du montant de vos charges.

L’optimisation fiscale est essentielle pour votre investissement locatif, car cela peut vous aider à économiser de l’argent en effectuant quelques calculs avant de choisir votre régime fiscal.