Les étapes essentielles pour réussir la cession de votre fonds de commerce

La cession d’un fonds de commerce peut être complexe, mais en suivant certaines étapes, vous pouvez vous assurer que tout se déroule sans problème. Tout d’abord, le cessionnaire doit être conscient de ses obligations en matière de publicité et anticiper les éventuels problèmes juridiques liés à la vente. De son côté, le cédant doit respecter ses propres obligations, telles que informer ses employés avant la transaction, respecter les droits de préemption de la commune ou du bailleur, et faire preuve de transparence en fournissant toutes les informations nécessaires à l’acheteur. Enfin, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans ce domaine pour éviter les pièges éventuels.

I – Les conditions de la cession de fonds de commerce

La cession d’un fonds de commerce est régie par le droit commun (A), ce qui signifie que le prix de vente doit être fixé ou déterminable (B). De plus, il existe un droit spécial qui établit les conditions de forme de la vente (C).

A – L’application du droit commun.

La première condition pour une cession de fonds de commerce valide est que les parties aient la capacité et le pouvoir de céder ou d’acquérir. Par exemple, si le fonds de commerce est soumis au régime de la communauté des biens, l’accord du conjoint du vendeur est nécessaire. Le consentement des parties doit également être protégé et tout acte basé sur une erreur, un dol ou des actes de violence peut être annulé. Enfin, le contrat doit être licite, certain et déterminé ou déterminable.

B- La détermination du prix de cession du fonds de commerce.

Bien sûr ! Lorsqu’il s’agit de déterminer le prix de cession d’un fonds de commerce, deux éléments clés entrent en jeu. Tout d’abord, il y a la valeur du fonds de commerce lui-même. Cela inclut tous les actifs et passifs associés à l’entreprise, tels que les équipements, les stocks, la clientèle, etc. Ensuite, il y a la valeur du bail commercial, qui est essentielle pour l’exploitation future de l’entreprise. Ces deux facteurs sont donc cruciaux dans le processus de détermination du prix de cession.

La valorisation du fonds de commerce.

La valorisation d’un fonds de commerce peut se faire de différentes manières. Il est important de ne pas confondre la valorisation avec la négociation du prix de vente. La valorisation permet aux parties impliquées d’avoir des indicateurs sur la rentabilité de l’affaire. Plusieurs facteurs, tels que la loi de l’offre et de la demande, les critères de pondération et la qualité de l’emplacement, influencent également la fixation du prix de vente.

Il existe plusieurs méthodes de valorisation du fonds de commerce. La première méthode consiste à évaluer la rentabilité du fonds en se basant sur ses excédents bruts d’exploitation ou ses résultats nets des derniers exercices. Cette méthode est souvent utilisée par les établissements de crédit pour évaluer la capacité financière de l’établissement en vente.

Une autre méthode courante est la valorisation par barème, qui se base sur le chiffre d’affaires hors taxe de l’établissement. Ce chiffre d’affaires est ensuite soumis à un coefficient variable en fonction du secteur d’activité. Les barèmes les plus connus sont ceux édités par les Éditions Francis Lefebvre.

La valorisation par correction de l’actif net est une autre méthode qui prend en compte la valeur nette des actifs du fonds (machines, licences, brevets, etc.) ainsi que les dettes exigibles ou à venir.

Enfin, il y a la valorisation par comparaison, qui s’appuie sur l’historique des cessions de fonds dans un secteur et une région similaires.

Il est important de noter que chacune de ces méthodes présente des avantages et des inconvénients. Aucune d’entre elles ne permet de déterminer définitivement la valeur du fonds de commerce. D’autres facteurs tels que les caractéristiques architecturales du local, son état et sa conformité aux règles en vigueur peuvent également influencer la valorisation.

En résumé, la valorisation d’un fonds de commerce est une étape complexe qui nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres. Il est aussi important de concilier les intérêts des parties impliquées dans la transaction.

La valorisation du bail commercial.

Lorsque vous cédez un fonds de commerce, vous cédez également le contrat de bail commercial. Cela signifie que l’acquéreur doit pouvoir bénéficier du local où l’entreprise est installée. Il est donc important d’évaluer la valeur économique du bail commercial. Si le loyer est trop élevé par rapport à l’emplacement et à la surface, le contrat de bail commercial ne sera pas attractif et ne pourra pas augmenter le prix de la cession. En revanche, un loyer inférieur aux prix du marché sera un critère important pour augmenter la valeur du fonds de commerce. Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial pour étudier précisément chaque clause du bail. Est-ce que la répartition des charges est conforme à la loi Pinel ? Combien de temps reste-t-il avant la fin du bail commercial ? Quel est le montant du dépôt de garantie ? Y a-t-il un risque d’augmentation du loyer après la cession ? Le propriétaire ne peut normalement pas s’opposer à la cession du bail commercial lorsqu’il est inclus dans la cession du fonds de commerce, contrairement à une cession isolée du bail. Cependant, il est possible que le bail impose certaines conditions, comme l’approbation du propriétaire ou sa participation à l’acte, voire qu’il contienne une clause de préemption en faveur du propriétaire. Pour toutes ces raisons, il est essentiel d’étudier précisément les clauses de cession du bail lors de la cession du fonds de commerce afin d’éviter toute contestation ultérieure par le propriétaire.

C- Les conditions de forme de la cession du fonds de commerce.

Les cessions de fonds de commerce doivent normalement être conclues par écrit afin de faciliter les preuves. Avant la loi de juillet 2019, l’acte de cession devait comporter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité. Cependant, cette obligation a été abrogée et il ne reste que l’obligation précontractuelle d’information du droit commun, qui impose au vendeur de communiquer les informations essentielles pour l’accord de l’acheteur. Dans le cas d’une cession de fonds de commerce, il est évident que le bail commercial et les derniers bilans du vendeur doivent être transmis à l’acquéreur. De même, les principaux contrats, comme une éventuelle franchise, doivent impérativement être révélés à l’acheteur. Même si les mentions obligatoires ont été supprimées, des mentions inexactes dans l’acte de cession peuvent entraîner une diminution du prix ou l’annulation de la vente. Il est important de noter que l’action en annulation de la vente doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la date où l’acquéreur prend possession du fonds.

II – Deuxième étape : la réalisation de la cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce se déroule généralement en deux étapes : la promesse de vente et l’acte final de cession. Avant la vente, les parties doivent remplir certaines obligations précontractuelles et faire attention à certaines clauses. Une fois la vente conclue, l’acquéreur devra payer des droits d’enregistrement et le vendeur devra s’acquitter des impôts sur la plus-value.

A – Les obligations précontractuelles de l’acte de cession du fonds de commerce.

Avant de pouvoir céder un fonds de commerce, il y a certaines obligations que les parties doivent remplir. Tout d’abord, il est important d’informer la mairie de la vente. En effet, les communes peuvent exercer leur droit de préemption et avoir la priorité sur l’achat du fonds. La mairie dispose de deux mois pour décider si elle souhaite préempter le bien ou non. Si elle décide de préempter, elle peut proposer un prix inférieur à celui convenu entre les parties. Dans certains cas, cela peut entraîner des litiges devant le juge de l’expropriation.

Ensuite, il est également nécessaire d’informer les salariés de l’entreprise dont le fonds de commerce est en vente. Toutefois, les salariés n’ont pas le droit de préemption pour racheter le fonds. La manière dont cette obligation d’information doit être respectée dépend de l’existence ou non d’un comité d’entreprise. Si un comité d’entreprise est présent, les salariés doivent être informés en même temps que le comité. Dans le cas contraire, le cédant doit informer les salariés au moins deux mois avant la cession. Il est important de noter que si le cédant ne respecte pas cette obligation d’information, il peut engager sa responsabilité et être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 2% du prix de la cession.

Il est donc essentiel de prendre en compte ces obligations légales lors de la cession d’un fonds de commerce afin d’éviter tout litige ou sanction.

B- Les conseils pratiques.

Dans la pratique, lors de la cession d’un fonds de commerce, il est courant que l’acheteur souhaite obtenir un prêt bancaire. Pour protéger le vendeur, il est important d’inclure une condition suspensive de financement dans l’acte de cession. Cette condition doit préciser le montant du prêt, les modalités de remboursement, le taux et la durée. De plus, il est également fréquent d’inclure une clause d’indemnité d’immobilisation dans l’acte de vente. Cette indemnité est versée par l’acheteur au vendeur en cas d’annulation de la vente. Il est recommandé de fixer avec précision les modalités de versement de cette indemnité, souvent équivalente à 10% du prix de cession. Pour faciliter et accélérer la transaction, pensez également à utiliser la signature électronique. Le Conseil National des Barreaux propose un acte spécifique appelé « Acte d’Avocat électronique » qui permet aux parties de signer les documents via un code sécurisé sur leur téléphone portable. Cela permet de gagner du temps et de réaliser certaines opérations à distance.

C- Les droits d’enregistrement du cessionnaire et l’impôt sur la plus-value du cédant

Après avoir effectué la cession d’un fonds de commerce, il est important de suivre certaines étapes pour finaliser la transaction. Tout d’abord, l’acquéreur doit enregistrer la cession dans un délai d’un mois à compter de la date de l’opération ou de son entrée en possession. Les droits d’enregistrement sont calculés en fonction du montant de la vente, avec une exonération en dessous de 23 000 €, 3% entre 23 000 € et 200 000 €, et 5% au-delà.

Ensuite, l’acquéreur doit également publier la cession dans un délai de 15 jours sur un support légal habilité dans le département où se trouve le fonds de commerce. Cette publicité vise à informer les tiers, notamment les créanciers du vendeur, afin qu’ils puissent exercer leur droit d’opposition. Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours à compter de la dernière publication. Si l’acquéreur ne respecte pas cette obligation de publicité, il devra compenser les créanciers, même s’il a déjà payé le prix du fonds de commerce.

Par ailleurs, le vendeur devra payer un impôt sur la plus-value à l’administration fiscale, calculé en fonction de la différence entre le prix de cession du fonds et le prix d’acquisition ou les coûts de création. Il existe des possibilités d’abattement en fonction de la durée de possession des actifs ou des raisons justifiant la vente du fonds (par exemple, le départ à la retraite du vendeur). Il est conseillé de consulter un expert-comptable pour obtenir une étude personnalisée et comprendre tous les aspects de la fiscalité liée à la cession d’un fonds de commerce. Dans certains cas, il peut même être plus avantageux sur le plan fiscal de procéder à une cession de titres plutôt qu’à une cession de fonds de commerce.

III – Les conséquences de la cession.

Lorsqu’un fonds de commerce est cédé, les accessoires sont également transférés, mais cela ne signifie pas automatiquement que les dettes ou les contrats en cours sont également transmis. Le vendeur bénéficie de certains avantages dans ce processus, tandis que l’acheteur est responsable d’une période de solidarité fiscale.

A – La cession des accessoires du fonds de commerce.

Lorsque vous cédez un fonds de commerce, il est important de savoir quelles parties de celui-ci sont transmises à l’acheteur. En général, les accessoires du fonds sont inclus dans la cession, mais le passif, les contrats du vendeur et les créances ne le sont pas automatiquement.

En d’autres termes, les dettes antérieures à la cession restent la responsabilité du vendeur et ne sont pas directement liées au fonds lui-même. De même, les contrats conclus par le vendeur ne sont pas automatiquement transférés à l’acheteur, sauf dans certains cas spécifiques prévus par la loi.

Cependant, il existe deux exceptions importantes à cela. Tout d’abord, le contrat de bail commercial est automatiquement transféré à l’acheteur en vertu de la loi. Deuxièmement, le contrat d’assurance est également transféré à l’acheteur.

Enfin, en ce qui concerne les créances antérieures à la cession, elles ne sont pas non plus automatiquement transmises. Cependant, il existe une exception importante : l’obligation de non-concurrence. Cette clause est destinée à protéger la valeur du fonds et est donc transmise automatiquement à l’acheteur.

En résumé, lors de la cession d’un fonds de commerce, il est essentiel de comprendre quelles parties sont incluses dans la transaction et quelles parties restent la responsabilité du vendeur.

B- Les droits du cédant.

Le cédant a deux droits spéciaux après la cession d’un fonds de commerce. Tout d’abord, il a un privilège qui lui permet d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers de l’acquéreur. Pour cela, la cession doit être écrite et le privilège doit être enregistré au greffe du tribunal de commerce. Ce privilège rétroagit à la date de la cession et donne au cédant le droit d’être payé même si le fonds de commerce est ensuite revendu à un sous-acquéreur.

Ensuite, le cédant a le droit de demander la résolution judiciaire de la vente du fonds de commerce. Pour cela, il doit avoir enregistré son privilège et informer les créanciers inscrits sur le fonds pour leur donner la possibilité de s’y opposer.

Ces droits spéciaux sont particulièrement utiles lorsque la cession du fonds de commerce est faite avec un crédit-vendeur, c’est-à-dire lorsque le paiement complet du prix est différé. Dans les autres cas, l’avocat qui rédige l’acte devrait normalement s’assurer de recevoir le paiement intégral du prix avant de finaliser la transaction.

C – La solidarité fiscale au bénéfice de l’acquéreur.

Lors de la cession d’un fonds de commerce, le vendeur reste responsable des dettes fiscales pendant 90 jours. Cependant, ce délai peut être réduit à 30 jours si certaines conditions sont remplies, comme informer l’administration fiscale de la cession dans les 45 jours suivant sa publication et déposer les comptes de résultat dans les 60 jours. L’acheteur a alors le droit de demander au vendeur de régler les dettes fiscales non payées. Pour protéger l’acheteur, il est recommandé de mettre en place un séquestre pour bloquer le prix de vente pendant 1 à 3 mois, jusqu’à ce que les délais légaux d’opposition et de solidarité fiscale soient écoulés. Cependant, si le vendeur est à jour de ses obligations fiscales, il peut demander une libération partielle du montant séquestré pour recevoir une partie du prix de vente immédiatement, à condition de fournir une attestation de régularité fiscale.

Conclusion

La cession de fonds de commerce est une procédure complexe qui demande l’expertise de professionnels spécialisés pour protéger les droits et les intérêts des parties impliquées. Il est essentiel de s’entourer de ces experts afin d’assurer une transaction fluide et sécurisée.