Guide complet pour acquérir un immobilier d’exploitation grâce aux SCI

La création d’une SCI peut être une excellente option pour les dirigeants qui souhaitent constituer un patrimoine grâce aux loyers versés par leur société. Cependant, l’objectif de constituer un patrimoine n’est pas la seule raison pour décider de créer une SCI.

En tant que dirigeant d’une SCI, il y a de nombreuses raisons d’acquérir l’immobilier d’exploitation dans lequel vous exercez votre activité. Vous pouvez ainsi garantir votre droit d’occupation de l’immeuble et avoir la liberté d’adapter les locaux selon vos besoins. De plus, investir dans un tel placement vous permet de maîtriser la rentabilité de votre investissement.

Il existe deux logiques possibles pour l’achat de l’immobilier d’exploitation par le dirigeant d’une société d’exploitation. La première est la logique « classique », où l’immeuble est acquis par la société d’exploitation elle-même ou par une société créée à cet effet, le plus souvent une SCI. La deuxième logique est la logique « moderne », où l’acquisition se fait en démembrement (vente de l’usufruit temporaire à la société d’exploitation et vente de la nue-propriété à la SCI). Cependant, nous nous concentrerons uniquement sur les logiques classiques dans cet article, car les logiques modernes sont trop complexes pour être développées ici.

Si vous êtes intéressé par la création d’une SCI, vous pouvez trouver des informations détaillées et des conseils utiles sur le Blog du Dirigeant.

L’acquisition de l’immobilier par la société d’exploitation

Lorsqu’une société d’exploitation souhaite acquérir un immeuble, elle le fait en son propre nom. Le processus est assez simple : la société supprime les charges de loyer tout en créant des charges fiscales d’acquisition telles que l’amortissement et les intérêts d’emprunt. Cependant, ce schéma présente quelques inconvénients, tels que la mobilisation à long terme des capitaux, l’augmentation de l’endettement, l’alourdissement du bilan, une moindre capacité de cession de la société et une réduction de la flexibilité d’exploitation.

L’acquisition de l’immobilier d’exploitation par une SCI

L’acquisition d’un immeuble par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une option intéressante. Dans ce schéma, l’immeuble est vendu à une SCI, créée spécialement à cet effet, dont les associés sont identiques à ceux de la société d’exploitation. La SCI loue ensuite l’immeuble à la société d’exploitation.

Ce schéma présente plusieurs avantages. Il permet de séparer l’activité d’exploitation de l’activité immobilière, limitant ainsi les risques. De plus, la SCI offre un effet de levier financier, facilitant l’obtention de fonds pour l’achat de l’immeuble. Elle peut également être utilisée pour compléter les revenus des associés lorsqu’ils partent à la retraite et cèdent l’exploitation, tout en continuant à percevoir les loyers via la SCI. Enfin, elle permet une meilleure gestion de la succession en offrant aux héritiers des droits sociaux de la société d’exploitation et des parts de la SCI, en fonction de la valeur des deux entreprises.

Il est important de noter qu’il existe d’autres stratégies d’acquisition immobilière dites « modernes », telles que l’acquisition démembrement, mais elles ne seront pas abordées dans cet article. Ces techniques nécessitent l’expertise de professionnels du droit.

Si vous avez besoin d’aide ou de conseils supplémentaires, n’hésitez pas à nous contacter. Nous disposons d’un réseau de professionnels prêts à vous répondre !