Créer une SCI en 6 étapes pour réussir du premier coup !

Investir dans l’immobilier, c’est bien. Créer une SCI, c’est encore mieux !
Pour créer une Société Civile Immobilière il faut être au moins 2 associés. Mais vous pouvez être seul aussi.

Et là, c’est flou !

En famille, entre amis… La SCI c’est un peu comme un bon repas, ça se partage 🤝
Mais pour ceux qui préfèrent avancer seul, il existe une possibilité : s’associer à une personne morale (c’est à dire s’associer à une autre société que vous dirigez) pour créer une SCI.

C’est encore flou ?

Pas de panique ! Patrick revient sur les 6 étapes clés pour réussir la création d’une Société Civile Immobilière. À la fin de cette vidéo, vous saurez tout sur la SCI et vous pourrez démarrer votre projet d’investissement locatif.

Et après ?

Après, vous n’aurez plus qu’à regarder ce qui se cache derrière le lien, juste en-dessous 👇

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Vous avez déjà terminé la vidéo ? Bien, alors : on la crée cette SCI ? 👉

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00:00 – Introduction
00:53 – Définition : c’est quoi une société civile immobilière ?
04:45 – Les 6 étapes à maitriser pour créer votre SCI
05:29 – 1 : Les statuts de la SCI
11:21 – 2 : Le choix fiscal en SCI
15:17 – 3 : Le dépôt du capital de la SCI
15:29 – 4 : Le journal d’annonces légales pour votre SCI
15:56 – 5 : Envoyez tout au CFE pour votre SCI
16:55 – 6 : Recevez le Kbis de votre SCI
17:38 – Créer une SCI facilement

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Pour monter sa boîte, il faut les bons outils 🛠

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J’aimerai peut-être acheter un bien immobilier,
faire de l’investissement locatif ! Et… bon je me   Pose des questions : aujourd’hui j’ai déjà 
du LMNP je sais que je suis limité à 23 000   Euros. Peut-être tout simplement que je ne 
suis pas en LMNP. Je me pose une question : Mais au fait, est-ce que je devrais pas faire 
une société civile immobilière ? Une SCI ! Une   SCI familiale, une société civile immobilière 
tout court. Bref ! Faire une SCI. Comment   On s’y prend ? Qu’est-ce qu’on fait ? Je crois 
que je vais vous le dire, et c’est maintenant. Alors oui, maintenant, on va parler de société 
civile immobilière parce que c’est le sujet et   Puis j’ai décidé de vous montrer quelles étaient les 
6 étapes simples, rapides, et efficaces pour créer   Sa SCI. Mais juste avant, et avant de commencer, on 
va commencer à se poser la question de ce qu’est   Une société civile immobilière. Et bien une société civile 
immobilière c’est avant tout une société,   Ce qu’on appelle une personne morale que vous 
allez créer à côté de vous. Pourquoi est-ce que je   Dis ça ? Parce que si on fait référence, par exemple, 
aux LMNP (Location Meublée Non Professionnelle),   C’est vous et vous ! Il n’y a pas de patrimoine 
extérieur à vous, parce que, tout simplement, le   LMNP, vous l’achetez en direct. Alors qu’avec une 
société civile immobilière et bien ça suppose que   Vous devez créer une société en plus de vous : une 
personne morale. Vous êtes une personne physique   Et la société civile immobilière est une personne 
morale, et il faut minimum 2 associés. Alors je sais   Que aujourd’hui ça paraît un petit peu bizarre, 
lorsqu’on parle de SASU (Société par Action   Simplifiée Unipersonnelle) où on peut être seul, ou lorsqu’on parle d’EURL. Et là, d’un seul   Coup, POUF ! Oui, et bien il faut être 2. Il faut 
être 2, mais pas nécessairement 2 personnes   Physiques : on peut être une personne morale et une 
personne physique. Par exemple, ici, madame Martin   Est actionnaire et associé au sein d’une société 
civile immobilière et il y a une autre société que   Peut-être madame Martin détient, ou 
Monsieur Martin, ou qui que ce soit et cette   Société détient la société civile immobilière ! Donc, 
vous l’avez compris, même si on veut être seul il   Y a moyen d’être seul à partir du moment où on 
intercale une autre société. Et lorsqu’on parle de   Répartition, ici madame Martin peut très bien avoir 
0,00001% et le reste c’est à dire les 99,9999%   Détenus par la société. Il n’y a pas de règle de 
50/50. 10, 20, 30, 50, tout ce que vous voulez. On peut   Absolument TOUT FAIRE ! Donc vous l’avez compris, 
on peut avoir 2 personnes physiques ou plus. On   Peut être 50 dans l’absolu. On peut avoir plusieurs 
personnes morales, plusieurs autres sociétés.   Ça peut être même une société civile immobilière qui 
détient une autre société. Ça peut être une SASU, ça peut être une SAS. Bref, on peut faire ce qu’on 
veut et on peut avoir bien évidemment un mixte   Entre associés personnes physiques et associés 
personnes morales. Bon, vous l’avez compris : la   Société civile immobilière est une société en tant 
que tel. Voilà, et du coup le patrimoine ne sera pas   Le même. Mais attention ! Souvent on a tendance à 
croire que lorsqu’on crée une société à part et   Bien son patrimoine personnel est protégé. C’est 
vrai pour les sociétés commerciales comme les  

SASU, comme les SAS, comme les EURL, comme les SARL. 
Et lorsqu’on prend ce qu’on appelle des sociétés   De personnes et bien ça ne fonctionne plus. Ça veut 
dire que tout simplement il y a une perméabilité   Totale entre votre patrimoine personnel et le 
patrimoine de la société civile immobilière. Ça   Veut dire quoi ? Ça veut dire que de façon très 
concrète, si votre emprunt n’est pas remboursé,   Et bien vous serez tenu comme responsable à titre 
personnel sur le manquant de la banque, tout   Simplement, et la banque pourra exiger de votre 
part, à proportion des pourcentages que   Vous tenez dans la société immobilière, mais elle 
pourra réclamer cet argent. Alors je vous rassure   Tout de suite : non seulement les banques le savent 
très bien mais de surcroit, ils vous demandent même   Des cautions quand même à titre personnel pour 
pouvoir être certain que, s’il arrivait un pépin   Et bien quelque part ils puissent se récupérer 
après la cession du bien immobilier s’il manquait   Quelque chose. Alors une fois que j’ai dit ça, j’ai 
presque tout dit dans l’absolu, mais on va regarder   Quand même les 6 étapes pour que vous puissiez 
bien comprendre le fonctionnement. Parce que tout   Simplement, lorsqu’on crée quelque chose et bien il 
faut respecter des étapes. Alors le premier c’est   Bien évidemment les statuts. Les statuts c’est 
un contrat : on va revenir tout de suite. On va   Choisir aussi le mode fiscal : est-ce qu’on reste en 
transparence fiscale ? Est-ce qu’on opte à l’impôt   Sur les sociétés ? Ça change absolument tout. On peut aussi déposer un capital. Il   Y a le journal d’annonce légal, le CFE, et puis le centre 
de formalité des entreprises, et puis le fameux Kbis   Dont on a besoin. Alors les statuts c’est quoi ? Et 
bien les statuts c’est un contrat, un contrat   Qui va être rédigé entre, d’une part, les associés,
et donc il y aura une sorte de loi indirectement   Entre eux pour savoir qui fait quoi, quels sont les 
pourcentages de répartition, comment fait-on pour   Pouvoir mettre de l’argent. Bref absolument tout va 
pouvoir être indiqué au niveau de ses statuts. Ces   Statuts, d’ailleurs, sont public puisqu’ils 
sont déposés au greffe du tribunal de commerce.   Bref, vous l’avez compris, les statuts c’est quelque 
chose de très particulier, il faut pas se tromper   Dessus, et ça nécessite effectivement, souvent, 
si vous voulez être tranquille d’avoir recours   à des professionnels pour pouvoir les réaliser, comme 
nous. Tout à l’heure je vous donnerai le tarif et   ça vous permettra d’être rassuré dessus. Mais 
on va revenir quand même sur quatre points   Principalement qui sont la dénomination sociale, 
sur l’objet social, son montant du capital et la   Date de clôture sur la durée de l’exercice. Alors 
pourquoi ? Alors il y a plus que   4 points, bien évidemment, qu’il faut retenir, mais 
je voulais vous en parler pour que vous puissiez,   En tout cas, réfléchir plus spécialement dessus 
Alors le premier c’est la raison sociale. Bon je   Vais pas vous faire de dessin : vous ne serez pas 
une marque en tant que tel, il y a pas d’intérêt   Particulier, vous n’allez pas faire de publicité 
sur votre société immobilière. Donc n’allez pas   Chercher les ennuis en vous en appelant, par exemple, 
Apple ou Facebook, ces géants de l’informatique,   Enfin des GAFAM ou des GAFAMA maintenant il faut 
dire, et bien ils viendront vous chercher pour  

Vous dire  »il faut que tu changes de nom absolument ». 
Donc nous vous embêtez pas, choisissez une raison   Sociale simple pour pouvoir retenir. Je sais que 
certaines personnes sont sensibles au nom, et   Vont par exemple choisir le nom de la rue, le nom 
de la ville, enfin bref : vous pouvez absolument   Faire ce que vous voulez ! Donc la raison sociale 
ça nécessite juste une petite recherche pour être   Certain que le nom n’est pas protégé auprès de 
la base INPI. Le deuxième c’est l’objet social.   Alors l’objet social il est relativement simple je 
rappelle qu’une société civile immobilière a pour   Objectif d’acquérir des biens immobiliers et de 
pouvoir les louer. Alors je sais qu’aujourd’hui   On peut étendre un peu : on peut aussi acheter ce 
qu’on appelle des SCPI, on peut acheter aussi des   Usufruits – c’est un peu plus complexe – de 
biens immobiliers mais c’est des choses qui se   Pratiquent. Mais du moment que c’est de l’immobilier 
et du moment qu’on peut en tirer profit, et bien ça   C’est le rôle d’une société civile immobilière. Donc ne 
tentez pas d’être ce qu’on appelle marchand de biens   (faire des achats revente etc de biens immobiliers), 
la société civile immobilière n’est pas faite pour   ça. Alors ça ne veut pas dire que vous ne vendrez pas un 
jour vos biens, mais en tout cas quand vous achetez   Des biens immobiliers, vous ne devez pas avoir en 
tête que vous allez le revendre dans 2 mois ou   3 mois ou 6 mois, c’est pas fait pour ça 
du tout ! Ce sont d’autres structures juridiques   Qui sont spécialement prévues : une SCI c’est fait 
lorsqu’on a l’âme, on va dire, d’un collectionneur   De l’immobilier. Voilà exactement l’objectif d’un objet social. Alors j’ai aussi un petit   Point très important. Parfois j’ai déjà vu des statuts que les gens rédigeaient eux-mêmes et puis marquer que c’était   Pour acheter le bien immobilier se trouvant en 
tel endroit. Non non non non non : ne marquez pas ça parce   Que ça veut dire que si vous devez faire ça, le 
jour où vous achetez un deuxième bien immobilier   Vous serez obligé de modifier vos statuts. Faut 
surtout pas noter de façon précise les choses.   Troisième point le capital et son montant. Bon, 
le capital social n’a pas besoin d’être libéré   Auprès d’une banque lorsqu’on crée une société. 
C’est la grosse différence avec les SASU et les SAS  Où c’est obligatoire de procéder ainsi. Mais 
néanmoins vous devez réfléchir à plusieurs   Choses alors je sais qu’à une certaine époque il 
était d’usage de dire  »tu achètes un bien 200 000 €,   Tu n’as qu’à faire un capital de 200 000 € » : c’est 
une hérésie, d’accord ? Pourquoi aujourd’hui je dis   Que c’est une hérésie ? Parce que tout simplement 
si vous devez à un moment donné opter à l’impôt   Sur les sociétés, et bien pour bénéficier du taux 
d’impôt sur les sociétés à 15%, et bien vous serez   Obligé de procéder à la libération totale du 
capital, ce qui n’a pas de sens ! Donc faites un   Capital extrêmement faible du style 100 €, au 
moins vous êtes sûr que vous pourrez non seulement   Le verser, mais surtout le libérer, voilà ! 
Comme ça on sera tranquille, et donc le capital   Faible c’est quelque chose que j’encourage dans 
une société civile immobilière, et si la société   A besoin d’argent parce que tout simplement elle 
en a besoin et que de cette SCI nécessite, je sais   Pas ce sont des différences de loyer d’emprunt, 
et bien vous rajoutez à titre personnel, ou mieux,  

Par le biais de votre holding, ce qu’on appelle 
un compte courant d’associés, et comme ça ce sera   Juste parfait ! Et vous pourrez surtout récupérer 
gratuitement cet argent le moment venu. Alors sur   Les dates de clôture et sur les durées d’exercices, 
bon il y a pas grand chose à dire. Tout simplement :   Soit vous optez à l’impôt sur le revenu, c’est à 
dire que c’est un régime de transparence fiscale   Et je vous invite dans ces cas-là de choisir 
le 31 décembre comme date de clôture ou s’il   Serait quasiment obligé en tous les cas de le 
faire dès le premier exercice, soit vous optez   Pour l’impôt sur les sociétés et dans ces cas-là 
ça peut être peut-être plus avantageux de ne pas   Le faire le 31 décembre mais de le caler par 
exemple sur une date, soit au même moment que   Votre société holding par exemple, soit de façon 
décalée pour pouvoir distribuer du dividende et   Pouvoir encaisser l’argent. Là c’est une question 
de situation personnelle, en tout cas pensez-y au   Moment de la rédaction de vos statuts. Maintenant 
justement puisqu’on parle de fiscalité et bien   Il faut imposer un choix et là comme je vous 
l’ai expliqué, il y a le choix naturel, qui se   Fait d’office sans qu’on ait eu besoin de faire 
quelque chose : c’est l’impôt sur le revenu, c’est   Plus exactement la transparence fiscale. Alors 
qu’est-ce que ça signifie ? Ça veut dire que, tout   Simplement, lorsque je suis au dessus et que je 
suis, par exemple, une personnes physique, et bien   J’opte à l’impôt sur le revenu. Ce sera un régime 
dit de revenus fonciers un petit peu comme si   Je détenais en propre directement le bien. Si je suis 
une personne morale, c’est un peu plus compliqué on   Rentre dans un monde de BIC puisque c’est autre chose. 
Et si j’opte à l’impôt sur les sociétés donc j’ai   Marqué c’est un choix irrévocable c’est-à-dire 
que le jour où vous passez à l’IS vous ne pourrez   Plus revenir à l’impôt sur le revenu. Et donc 
généralement, c’est assez intelligent de passer   Notamment pour éviter de payer quoi que ce soit, 
puisque quand vous êtes à l’impôt sur le revenu   Avec, en règle générale, le régime foncier tel 
qu’il existe en France, vous payez de l’argent   Immédiatement au niveau des impôts, de la CSG, 
etc, même si vous ne gagnez pas un sous, puisque   En règle générale lorsqu’on achète un bien 
immobilier et bien on est obligé de rajouter   L’argent puisqu’il est rare que le montant du 
loyer dépasse le montant de l’emprunt si vous   Avez notamment tout emprunté. Alors je sais 
qu’il y a des vidéos qui circulent où c’est   Fantastique : on peut être endetté, on peut faire 
tout ce qu’on veut, on s’en fout, on achète et   Puis HOP ! On devient riche du jour au lendemain. 
La réalité dans 99,99% des cas : vous avez besoin   De remettre de l’argent au pot pour pouvoir 
vous en sortir, d’accord ? Et donc le choix de   L’impôt sur le revenu peut être, à un moment donné, 
extrêmement coûteux. C’est pour ça que j’invite   Toutes les personnes qui veulent se lancer dans la 
société civile immobilière à se dire :  »est-ce que je   reste à l’impôt sur revenu ou est-ce 
que j’opte à l’IS ? ». Si vous devez passer à l’IS   Faites-le immédiatement, parce que les frais de 
notaire et les frais, notamment, d’agence immobilière   Sont passés directement en charge au niveau de 
l’IS, ce qui sera pas le cas à l’IR, 

Et l’avantage c’est que vous pouvez commencer à 
tout déduire : les amortissements, etc. Si bien   Que lorsqu’on est à l’IS en règle générale, on ne paye 
pas d’impôts avant 15 ans. C’est un avantage. Il y   A un inconvénient, bien évidemment, c’est au moment 
de la revente. Et donc voilà : ça c’est des calculs.   Alors j’ai fait, et nous faisons des webinars, qui 
parlent de cette situation donc n’hésitez pas, en   Tous les cas, à assister à nos webinars pour mieux 
comprendre ces différences entre l’IR et l’IS.   Bien évidemment, vous resterez dans un régime 
d’imposition qui s’appelle régime simplifié :   Pas besoin de faire de réel, c’est beaucoup plus 
complexe et surtout ça ne sert strictement à rien   Du tout. Donc sauf si vous étiez obligé mais 
là, je vous le souhaite, vous me direz ! Parce que   ça ferait des montants de chiffre d’affaires 
tellement important que vous seriez à la tête   D’une grosse société civile immobilière. Alors 
souvent, on me pose la question :  »est-ce que je dois   Opter pour la TVA ? ». Et bien non ! D’ailleurs si vous 
ne faites rien, vous n’êtes pas assujettis à la  TVA parce que, tout simplement, si vous détenez 
des biens locatifs destinés à des particuliers,   Vous ne pourrez pas acheter et louer ensuite avec 
de la TVA. Donc ça ne sert à rien d’opter à la TVA   Parce que vous ne pourrez pas la déduire, parce que 
vous ne pourrez pas, non seulement sera interdit de   La collecter. Par contre, ça peut être intéressant, 
notamment pour du locatif professionnel.   Par exemple, si je suis propriétaire d’un terrain, 
que je me dis :  »tiens je vais construire un ensemble   Immobilier que je louerai à professionnels qui 
sont eux-mêmes assujettis à la TVA ». Donc dans ces   Cas-là, oui, vous avez le droit de collecter de 
la TVA et du coup l’avantage c’est que, sur   Le coup des constructions, vous pourrez récupérer 
la TVA. Bien évidemment il faut, encore une fois   De plus, étudier la situation particulière. C’est 
quelque chose qui peut être assez sympathique   Et qui fonctionne bien évidemment lorsqu’on 
achète du neuf. Troisième étape de la création   De la société civile immobilière : c’est le dépôt 
du capital, si on a envie, encore une fois de plus,  Et je vous ai dit avec de très faibles montant. 
Parce que ça ne sert à rien de mettre trop pour   L’instant ! Quatrième étape – je vais assez vite – c’est 
le journal d’annonce légal. Alors concrètement c’est un   Peu comme quand on se marie : il y a des bancs de 
mariage. Et bien quand on crée une société civile   Immobilière, et bien on doit le faire savoir à 
la planète entière ! Alors j’exagère un petit peu   Quand je dis ça, mais il faut que ce soit dans un 
journal d’annonce légal du département où vous   Allez créer votre société civile immobilière et 
donc le journal récapitulera cette situation. Et le   Tout, après, il faut envoyer tout entre les statuts 
et absolument la possibilité de montrer que vous   êtes bien existant à travers une carte d’identité, 
à travers une affiliation, etc. Enfin bref, il y a   Un certain nombre de documents à rendre et vous 
envoyez tout ça au greffe du tribunal de commerce   Qui se fera un plaisir de créer votre société civile 
immobilière après vérification bien évidemment. Et   Donc je vous disais : l’attestation de non condamnations, 
et c’est simplement sur l’honneur et de filiation,   Suffit de se souvenir du nom et des prénoms de 
ses parents, ça va pas être très difficile. Il y a  

Aussi un registre des bénéficiaires effectifs : ça 
veut dire qu’on va essayer – ça c’est des lois   Anti blanchiment – qui ont pour objectif de savoir 
qui est derrière la société civile immobilière et savoir   Qui en a véritablement le contrôle. Il faut donner 
comme je vous l’avais dit carte d’identité, justificatif   De domicile,… Faites gaffe aux cartes d’identité, 
notamment parfois, on a tendance à avoir des cartes   D’identité périmées : ça ne fonctionne pas ! Et les 
justificatifs de domicile, certains greffes sont   Excessivement exigeants. Et puis, lorsque vous 
avez toutes ces étapes, et bien vous recevez   Le sésame, le fameux Kbis ! Bon, pour être précis, 
c’est un extrait exactement, une sorte de carte   D’identité où il y aura un numéro de SIREN de 
votre société civile immobilière avec l’adresse.   J’en profite pour vous dire que le jour où vous créez 
votre société civile immobilière, n’oubliez pas de mettre   Un petit autocollant sur votre boîte aux lettres 
avec le nom de votre société civile immobilière, ça serait   Franchement dommage que le greffe vous écrive 
et puis que le facteur renvoie le tout en disant :  »bénéficiaire non connu ». Ça serait franchement 
dommage ! Donc pensez bien à cette astuce, c’est   Quelque chose qui est hyper important ! Alors si 
on passe par Dougs et bien tout simplement on   Peut s’occuper absolument de tout ! Il y a un vrai 
entretien avec un vrai juriste. Nous mettons tout   En oeuvre de A à Z et vous n’avez strictement 
rien à vous occuper, si ce n’est que une seule   Chose c’est de trouver le nom de votre société civile 
immobilière ! On pourra pas le faire à votre place. 150 euros c’est le coût de nos honoraires. On 
rajoute les frais de greffe et les frais d’annonce   Légale. Pour la gestion annuelle, puisque vous serez 
obligé de faire à la fois de la comptabilité et à   La fois une assemblée générale, et c’est pour ça 
que je précise encore une fois de plus qu’il est   Très intéressant en règle générale de mettre 
plusieurs biens immobiliers dans une société   Immobilière du coup ça coûte beaucoup moins 
cher, ça évite de créer des sociétés civiles immobilières,   ça évite de faire des assemblées générales, 
et ça évite de tenir 36 comptas ! Et donc c’est   Relativement simple, on a des conseils avec 
des vrais comptables au sein de l’équipe. Tout   Se passe en France, pour la petite histoire. On 
réalise le bilan et la liasse fiscale et vous   Avez un accès à notre application en temps réel.
Il y a forfait unique de 200 euros pour chaque   Acquisition de bien immobilier, c’est à dire que si 
vous faites une acquisition en janvier 2023, et   Bien il vous en coûtera 200 euros en janvier 
2023. Si vous en faites une 2 ans plus tard   Et bien 2 ans plus tard vous repayerez 200 euros. Mais une fois que ça c’est payé,   Et bien c’est 29€ HT par mois, voilà 
le coût très exactement de notre système. N’hésitez   Pas si vous avez des questions sur des sociétés 
civiles immobilières de les poser directement en   Commentaire. N’hésitez pas à liker cette vidéo, 
n’hésitez pas à vous abonner. N’hésitez pas à venir   à nos webinaires : c’est gratuit ! Et puis n’hésitez pas 
à faire recours à nous, Dougs, société d’expertise  Comptable. Sur ce, je vous souhaite une excellente 
journée et je vous dis à très bientôt. Bye bye !

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