Comment Investir dans l’immobilier locatif sans payer d’impôt. Achat en direct, en SCI ou en Holding

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? 🏢 Quelles options s’offrent à vous ? Est-il préférable d’acquérir votre bien en direct, via une SCI ou encore une holding ? Ce webinar va répondre à toutes vos questions à travers un cas concret !

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Créer une holding : pourquoi et comment ?

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Sommaire :
00:00 – Introduction à l’investissement locatif
03:14 – Acquérir un bien immobilier en direct
10:57 – Acheter un bien immobilier via une SCI
14:34 – Investir dans l’immobilier locatif via une holding

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Bonjour et bienvenue dans cette Formation une formation que l’on des dix Plus spécifiquement à tous les Investisseurs en immobilier locatif On va regarder ça sur un plan plus tôt Juridique et d’un point de vue fiscal Pour savoir comment est-ce qu’on peut Acquérir des biens immobiliers On va s’intéresser aux sociétés civiles Immobilières bien évidemment mais on va S’intéresser à la ici en la comparant à Deux autres modes de fonctionnement et Vous allez voir c’est assez surprenant Et aujourd’hui eh bien j’ai décidé de le Comparer ces trois formes juridiques Comme je vous expliquais la première C’est quand on acquiert en direct la Seconde on passe par une société civile Immobilière Et puis la troisième elle est plus Spécialement adapté aux dirigeants de Sociétés qui ont une société holding ou Pas ou qui peuvent la créer et qui vont Acquérir via ensuite la société civile Immobilière voyez donc trois systèmes Pour pouvoir le faire alors pour ceux et Celles qui ne connaissent pas je M’appelle patrick je suis le Confondateur de tout ce qui est une Solution d’expertise-comptable à Distance Je suis également expert comptable et C’est moi qui vais avoir le plaisir de Pouvoir animer cette réunion alors cette

Réunion on va faire très très simple on Va là-bas c’est quand même sur un Exemple parce que c’est beaucoup plus Simple de comparer directement les trois Solutions à travers le même exemple un Exemple vous allez voir qui pourrait être le vôtre à savoir une acquisition D’un bien qui vaut trois cent mille Euros des frais de notaire à hauteur de 21 mille euros des frais d agence de 9000 ça veut dire que de façon très Concrète Vous allez investir sur un montant total De 330 mille euros en tous et en face je Vais apporter 30000 euros et je vais Emprunter sur 15 ans la somme de cent Mille euros Bon ça pourrait être votre situation ça Pourrait être celle d’un autre bien évidemment ces chiffres sont simplement Un exemple mais ils vont nous permettre Comme ça de mieux compris Entre le fonctionnement à travers ces Trois exemples que je vais donner alors Si bien évidemment on a pu faire un Emprunt de 300 mille euros ça veut dire Que le sur 15 ans on va voir une échéance mensuelle emprunt à gauche Enfin à droite exactement 2900 euros et On va retrouver à gauche où le loyer Mensuel qui lui va compenser mais Uniquement que de 800 euros Or à votre droite vous pouvez voir L’échéance qui fait 1900 euros

Vous savez que vous allez devoir payer Une taxe foncière que vous aurez très Certainement quelques charges mensuelles De copropriété qui sont à votre charge Et tout ça 1900 plus 100 euros ça fera Deux mille euros et avec ses 2000 euros Que vous avez devoir sortir tous les Mois eh bien il ya 800 euros de loyer Qui seront là pour les compenser mais de Façon très concrète il va vous manquer 1200 euros ce qui est une somme quand Même loin d’être négligeable alors vous Allez me dire qu’avec le temps L’inflation le loyer qui va augmenter Les échéances elles qui vont rester fixe Et bien vous devriez être gagnant mais C’est tout à fait vrai mais en attendant En tout cas il va falloir trouver le Moyen pour pouvoir alimenter ses 1200 Euros alors concrètement le premier Point on va prendre maintenant un truc Tout bête on va commencer par ci Jacquier si je fais l’acquisition d’un Bien immobilier en direct que se Passe-t-il et bien qu est ce qui va se Passer premièrement je vais avoir le Choix entre trois solutions la plus Simple celle qu’on voit d’habitude c’est Bien évidemment celle du micro foncier Que l’on retrouve aisément C’est à dire qu’on ne veut pas S’enquiquiner la vie si on ne dépasse Pas les 15 mille euros de location Foncière à l’année eh bien on reste dans

Le micro foncier c’est le régime D’office j’aurais tendance à dire et si On ne veut pas bien évidemment il faut Opter pour un revenu foncier mais le Micro foncier comment ça fonctionne C’est super simple vous indiquez Simplement le montant des loyers que Vous avez pu avoir Et puis pouf l’administration fiscale Vous donne 30 % sur les revenus serre Que vous aviez 100 euros déclaré il ne Retiendra que 30 euros mettant sur 70 Excusez moi il retiendra 70 euros c’est 1 40/euro d’abattement sur le revenu et De façon très concrète Sur ces 70 vous avez payé à la fois la Csg et à la fois l’impôt sur le revenu De l’autre côté le deuxième régime que L’on retrouve hélas pour vous l’avez Compris soit parce que vous avez ôté Soit parce que vous dépassez les 15000 Euros C’est le calcul réel et là pas question D’avoir de système d’abattement vous Avez d’un côté les loyers et de l’autre Côté toutes les charges qui peuvent être Déduites dans le cadre du revenu foncier Alors savait qu’elles sont pas légion à Mon plus loin vous pouvez pas tout Déduire non plus et dans lequel à la fin Entre ce loyer et ses charges Déductibles Vous allez vous retrouver avec une base Imposable qui va rentrer dans le calcul

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De l’impôt sont revenus et celui de la Csg et c’est grâce à votre progressivité D’impôts seront tenues que vous Connaîtrez le montant à payer Et puis vous allez la troisième forme Qui s’est énormément développée ces Dernières années c’est le lmnp location Meublée non professionnelle non Professionnels j’insiste bien pourquoi Pas parce que si vous avez du déficit Bien il ne pourrait jamais s’imputer sur Quoi que ce soit mais qui a un avantage Majeur vous verrez tout à l’heure c’est Que fiscalement par l’ordre là c’est Plutôt assez sympathique par contre Effectivement ça vous oblige à quelques Obligations dont notamment faire une Déclaration 2030 et une qu’on appelle Aussi pays ces non professionnels et qui Vont vous permettre d’être à l’aise avec Le centre des impôts au moment des Déclarations alors pour ceux qui ont Bien suivi Je vais reprendre très exactement la Première forme qui est le micro foncier Et dans lequel vous retrouvez les neuf Mille six cents euros je rappelle ses 9600 euros et bien folie / 12 pour avoir Le montant du loyer dont je vous parlais Tout à l’heure donc chaque année je vais Rentrer neuf mille six cents euros je Suis parti du principe que j’aime ou 12 Mois sur 12 Deuxièmement comme je vous l’expliquais

Tout à l’heure vous avez vous retrouvé Avec un forfait Les forfaits de 30% qu’il ya en Diminution Moralité de l’histoire 9600 moins de 1881 ça vous fera très exactement 6720 Euro de base imposable à l’impôt sur le Revenu ça c’est le micro foncier et puis Bon on va passer à l’autre étape qui est Le foncier cette fois ci alors on a Toujours notre 1600 euros Par contre là c’est fini il ya plus de Notion de 30 % d’abattement Par contre je vais tenir compte de mes Intérêts financiers sur les charges D’emprunt donc on arrive à 2800 euros Des charges de cours de 1200 euros vous Souvenez c’est et les 100 euros dont je Vous parlais et puis on va supposer que J’ai réussi à faire de lobos a fait deux Fois 20 euros savez l’administration Fiscale vous accorde 20 euros par local De forfaits qui est censé tout Représenter votre téléphone Et puis vos déplacements ce qui est Ridicule sur une année on est d’accord Mais c’est comme ça que ça se passe si Bien que quand je vais 9600 moins de 2800 – les 1200 – les 40 euros J’arrive à 5560 euros très exactement ça Une base imposable inférieur au micro Foncier dont souvent on croit que le Micro foncier c’est toujours bon faut Pas se mentir l’administration fiscale a

Fait ses calculs Elle n’est pas là pour pau met de L’argent elle est là pour vous accorder De la festivité et parfois c’est bon Pour vous le dans 90 % des cas c’est Quand même moins bon pour vous un astre La facilité et donc le principe de Revenus fonciers en plus qui est pas Très complexe a calculé via une Déclaration 2044 144 franchement il faut Pas vous embêter fait le petit calcul Je pense que ça vaudra le coup alors la Star là lorsqu’on détient en direct C’est le lmnp location meublée Professionnel on sait quelque chose qui Est quand même assez splendide donc qui Va vous obliger à faire une déclaration Dite 2030 et une dont vous allez Retourner auprès d’un professionnel pour Vous aider il sur un coude mais on verra Tout à l’heure d’ailleurs ce sera Beaucoup plus simple et vous avez un Loyer de 9600 euros j’ai pris toujours Les mêmes chiffres Par contre j’ai tenu compte des intérêts Financiers encore une fois de plus Là il n’y a pas de notion de 40 euros on S’en moque toujours mes charges de 1200 Euros Mais surtout ce qui est très important Vous allez avoir la dotation aux Amortissements de vos biens immobiliers Pour faire hyper simple on prend un Appart en prendre maison et on va

Découper tout ça sur un certain nombre D’années alors au début on essaie de Répartir Il ya une partie qui est non Amortissables c’est le terrain même si Vous êtes au 10e étage vous avez Toujours une partie de terrain vous avez Une partie qui va être amorti sable sur 30 ans 40 ans une autre qui va être Amortissable sur dix ans vous aurez des Frais de notaire vous aurez aussi des Frais d’agencé qui subiront un Traitement spécial avec le lmnp tout ça En secoue le tout est bien ça vous donne Quasiment systématiquement base D’imposition égal à zéro euro Et ce pendant plusieurs années donc C’est pour ça que le mba autant de Succès c’est qu’on est quand même Tranquille en la matière et c’est à ces Super sympa alors maintenant on va pas Se voiler la face c’est dans l’oeil du Cyclone actuellement de la part de L’administration fiscale qui peut Remettre en cause notamment les charges Sociales du lmnp ils essayent Actuellement de se rattraper un petit Peu sur les charges sociales On verra ce que ça donnera les dernières Ces dix prochaines années mais en tout Cas c’est plutôt sympathique alors j’ai Récapituler les trois histoires d’avoir Quelque chose qui soit plutôt tranquille Depuis deux mois vous puissiez avoir

Décidé précise j’ai mis sur les lignes Revenus fonciers l’option micro foncier Et l’option lmnp J’ai tenu compte d’une situation où J’avais un impôt sur le revenu à 15% Alors bien évidemment si vous êtes monde Imposable ou si vous êtes imposable 45% Pas forcément les chiffres seront Différents mais voilà le principe c’est Que avec leurs revenus fonciers vous Serez appelés à payer 1790 euros L’option du micro foncier Ce sera 1163 euros et options lmnp 0 par contre Je vous rappelle que j’ai toujours une Différence entre d’une part ce que je Dois sortir financièrement chaque mois Les 2000 euros et le montant de mon Loyer Les 800 euros il me manque 1200 euros Chaque mois et ça je me retrouve à Devoir le sortir les quatorze mille Quatre cent dans les trois cas moralité De l’histoire Je me retrouve dans cette situation où J’ai d’abord 16190 euro à sortir par Année avec des revenus fonciers 16 1563 ça veut dire plus avec le micro foncier Et avec le lmnp – 14400 mais je suis Quand même obligé de sortir cet argent Alors on a vu le cas effectivement de la Situation ou en acheter en direct Eh bien on va voir le cas de la Situation où on passe via une société

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Civile immobilière alors la série je Rappelle que c’est une société morale ça Veut dire qu’il faut être au moins deux Dans cette situation du décès pour Pouvoir acquérir une société sils Bouillir pour pouvoir créer alors ça Peut être une personne morale est une Personne physique ça peut être deux Personnes physiques ça peut être deux Personnes morales qui détiennent à 6 me Soit 2 et ça peut être 99 99% ou 0,01 Pour sans doute pas de pas d’inquiétude La répartition peut être complètement Différente du côté très égalitaire 50 50 Et puis j’ai le choix si je me dis rien Je suis nécessairement à l’impôt sur le Revenu donc là j’ai tenu compte que C’étaient des personnes physiques qui Détenait la société civile immobilière Et dans ces cas là et bien essayé hier C’est comme si la société a besoin du Fiscal n’existait pas ça revient à faire Des revenus fonciers tout simplement et Dans ce cadre là j’ai toujours mes Loyers 9600 euros j’ai toujours mon cas De mes intérêts financiers à 2800 mes Charges a mis deux ans et mon fameux Forfait à 40 euros en fait je voulais Dit c’est comme si leurs revenus Fonciers s’appliquer d’office et je me Retrouve avec une base imposable à 5560 Que je vais répartir de façon équilibrée Au niveau de l’arrêt Partition du capital d associer bon une

Fois que j’ai dit ça j’ai à peu près Tout dit vous avez compris que c’est Exactement la même chose Deuxième possibilité cette fois je joe Pts pour l’impôt sur les sociétés donc C’est un impôt qui est irrévocable sert Qu’une fois que la ci est passé à lies Et bien on ne pourra plus jamais revenir à l’impôt sur le revenu et là gros Changement par contre parce que j’ai mes Loyers à 9600 seront gérés intérêts Financiers comme tout à l’heure j’ai mes Charges mais surtout j’aime et dotations Aux amortissements et j’ai les frais de Notaire et gels et fred agences Immobilières que je peux coller Directement charges qui va me créer un Déficit que je vais pouvoir repousser Les années d’après pour faire hyper Simple il est peu probable que vous Sortiez le moindre argent pendant 15 ans Au niveau des impôts dans la société Civile immobilière et même le jour où ça Viendra et bien il y aura de l’impôt sur Les sociétés à 15 % jusqu’à 38 120 euros Et pour les sommes qui seront au dessus Et bien a priori ce sera 25 % à partir Du 1er janvier de ville 22e puis on Verra après dans les années à venir Comment se calculera liesse j’ai un Petit scoop peut-être à vous dire c’est Qu’il ya de fortes probabilités que L’impôt sur les sociétés baisse au fur Et à mesure des années parce que tout

Simplement dans tous les pays L’impôt sur les sociétés baisse et la France n’a pas échappé faut savoir qu’il Ya 30 ans nièce était à 50 % et que Désormais on est arrivé à 25 Donc vous voyez que de façon très Concrète on a divisé par deux en L’espace de trente ans est-ce qu’on veut Divisera par deux dans 30 ans ça je n’en Sais rien mais quoi qu’il en soit comme C’est la société civile immobilière qui Va payer son impôt etc vous pour vous c Zéro au niveau de l’impôt et de la csg Et de tout ce que vous voulez alors j’ai Capitulé donc le même tableau que tout à L’heure et ceir y est toujours Alors on a la même chose 1790 14400 et 16 1190 euros et dans la société civile Immobilière Alliès je suis à zéro donc je n’ai a Apporté que le montant des échéances Vous voyez vous n’avez pas besoin de Piocher dans votre trésorerie pour Pouvoir réalimenter juste par contre à Trouver les fameux 14 1400 euros Bon alors on a parlé de l’acheter en Direct on a parlé de l’acheter via les Sociétés civiles immobilières bon bah Maintenant on va passer à la troisième étape un peu plus compliqué et plus Spécialement on va dire réservé plus tôt Pour les dirigeants de sociétés qui ont Soit des cieux soient des sas soit dsr Elles soient d url soit des sociétés

Civiles qui pourraient encore détenir Des sociétés si le mobile apparaître il Ya des sociétés patrimonial il ya toutes Les solutions sont possibles C’est le fameux cas que je citais tout à L’heure on va passer par le biais d’une Société civile qui ont du nez c’est sous Une statue qui est une holding et qui va Détenir une société civile immobilière Qui elle même va acheter et donc c’est Pour ça que j’ai présentées ces deux Personnages dans lequel d’à côté on Pourrait retrouver cette situation à Votre gauche avec la société holding qui Détient et la ss et la société sils Immobilière j’anime des webinars chez Look ce qui explique le montage de ses Holdings donc reporter vous sur notre Chaîne youtube ou inscrivez-vous à nouer Dinars et vous comprendrez assez Aisément ou de façon plus propre plus Traditionnels tout simplement vous avez Une espèce et vous décidez d’acquérir en Direct une société civile immobilière Alors il ya des avantages bien des Inconvénients J’explique tout ça dans les montages de Ces webinaire alors pourquoi passer par Une holding c’est la première question Qu’on pourrait se poser mardi en match Aller je me choper encore de nouveau une Comptabilité supplémentaires pourquoi S’enquiquiner après tout à devoir le Faire parce que pour une raison super

Simple c’est que la réalité à chaque Fois la france est un système comme Celui ci où à chaque fois que vous Retirez de l’argent vous à titre Personnel eh bien ça coûte relativement Cher quand vous voyez effectivement que La personne a besoin de 14400 pour aller Alimenter une société civile ou hier C’est le montant que je vous ai cités Tout à l’heure et bien quelque part elle Est obligée est même d’avoir une 16000 En avoir donné de 1900 mais la ss pour Lui donner 16000 euros Faut quand on est sorti encore tous 1000 Euros de plus ce qui est quand même Assez fou moralité de l’histoire est Bien pour avoir quatorze mille quatre Cents euros Eh bien ça va vous coûter extrêmement Cher presque 28000 euros alors que là si Vous avez tout simplement Montage là avec une société sas qui Pourrait être une holding qui pourrait Servir de holding et bien vous aurez Juste à sortir ses quatorze mille quatre Cents euros moralité de l’histoire Soit vous êtes en détention directe Parce que vous avez choisi de le faire Cela et dans ces cas-là ça coûtera à la Société 28000 euros où vous vous Enquiquiner pas et vous passez par votre Système Holding ça coûtera que 14400 au moralité De l’histoire ça coûte deux fois moins

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Cher Par le biais d’un passage d’une société Holding parce que tout simplement c’est La holding qui va faire l’opération Et comme elle n’a plus besoin de sortir D’argent pour vous payer sachant qu’elle Paye est les charges patronales Les revenu salarial et vous vous allez Payer d’impôts sont revenus à la top Terminé ça descend et c’est complètement à presque gratuit mais presque moralité De l’histoire dans une sci alliès on va Se retrouver avec les loyers les Amortissements vous avez compris ça Coûtait 0 mais c’est surtout le fait que L’on peut encore améliorer ce système la Première année simplement pourquoi parce Que on peut soit rester à l’impôt sur le Revenu soit être impôt sur les sociétés Et on peut avec une société civile Immobilière transparente même remontée Du déficit fiscal dans la société audi Alors c’est un peu chaud mais c’est Quelque chose qui peut se pratiquer sur Lequel on tout le cas il faut bien Comprendre quels sont les tenants et les Aboutissements moralité l’histoire par Rapport au tableau que vous ai fait voir Il fallait sortir de nouveau toujours 14400 euros vous à titre personnel là on Se retrouve vraiment à zéro quasiment Partout alors il faut bien évidemment Quand même sortir de l’argent de la Solde de la société holding

Mais encore une fois de plus vous allez économiser cet argent au niveau des Charges sociales héros du salariat de L’impôt sur le revenu ça vous évitera de Monter dans les tranchées de devoir Encore payer encore plus d’argent Simplement pour alimenter alors la vie Pour être fantastique qui pourrait vous Dire en maintenant les faucons Absolument qu’on fasse ça bon il ya Quand même un point il ya un Inconvénient de la société civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés C’est que lorsqu’on on s’aide et bien on Se retrouve systématiquement dans une Plus value à payer bien évidemment sur La Du plus cher que le prix de la valeur Net résiduel mais de façon très concrète Vous serez taupe et au niveau de la Session alors là encore vous allez me Dire finalement ce qu’il faut que je Paye tout de suite ou pas c’est une Question de philosophie encore une fois De plus d’un côté choix il faut choisir Leurs revenus fonciers et dans ces cas Là je vous dirais plutôt prenez le lmnp Et vous avez 28 ans 30 ans pour pouvoir être exonéré soit effectivement vous Choisissez le cas d’une forme de société Civile immobilière qui offre beaucoup D’avantagés notamment en cas de Transmission en cas notamment de Personnes qui ne sont ni mariée ni pacsé

Mais qui veulent vivre ensemble de L’immobilier de toute façon ce que si un Des deux venait à mourir L’autre conjoint ne soient pas jetés Dehors comme un malpropre par les Héritiers Il ya plein d’explications qui font Qu’une lessive a quand même des Avantages majeurs ont compris par Rapport au lmp et donc tout cela pour Dire quoi Tout ça pour dire effectivement que oui Il ya dessus mais il ya surtout cette Philosophie de dire est ce que je me Fais aligner fiscalement parlant tous Les ans ou est ce que j’attends Effectivement à ne pas payer quoi que ce Soit il le jour où je vends et je fais Plus value je devrais payer ça c’est une Question de philosophie est ce que je Disais encore une fois de plus la Plus-value va être fortement pénalisées Dans le dos j’ai pris le cas de 2022 qui Irait jusqu’à 38 120 euros à 15 % et au Delà à 25% Mais cette ce prix imposable en tout le Cas il faut vraiment en tenir compte Alors si vous passez par double pour Pouvoir et si vous avez envie de Conseils c’est tout à fait possible C’est pour ça que je dis que c’est easy Et vous avez la possibilité d’avoir un Vrai entretien juridique pour avec manon Mais en fait on j’ai mis photos de man

En mai on dédie il y a dix juriste Actuellement qui travaillent au sein de 12x On réalise absolument tous les Procédures ont fait votre société et Tout ça ça beaucoup de 150 euros Si on fait une société civile Immobilière et puis après pour les Sessions annuelles Et bien c’est pareil vous disposez de Conseil avec de vrais comptable avec de Vrais juriste on réalise le bilan là As fiscale vous avez votre accès Directement sur votre smartphone ou sur Votre ordinateur Que votre smartphone soit un iphone et Android il ya aucun souci et tout ça Pour 200 euros une bonne fois pour Toutes pour chaque acquisition de biens Et vous payerez jamais rien de plus et 29 euros hors taxes par mois pour les 6es liesse ou éventuellement si vous Souhaitez le lmnp puisque là on fait Aussi ses déclarations dites 2030 et une Voilà très exactement ce que je voulais Vous dire je vous remercie je vous Souhaite une agréable continuité de très Bons investissements immobiliers et je Vous dis à très bientôt chez dooks Société l’expertise-comptable merci à Vous et à très bientôt Au revoir

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